2026년 9월: 주택용지 특례를 반영한 고정자산세, 정확하게 기술한 일본의 토지 취득 규정, 그리고 원클릭으로 역까지 걷기

4월은 데이터, 5월은 개인화, 6월은 판단력, 7월은 리스크와 입지, 8월은 정밀도가 주제였습니다. 그리고 9월의 주제는 '규칙'입니다. 일본 부동산 투자는 세법, 토지 관련 법령, 광고 실무라는 촘촘한 규칙의 층 위에 놓여 있으며, 정밀해 보이는 수치도 그 규칙을 따르지 않으면 쓸모가 없습니다. 그래서 이번 달에는 일본이 주택용지에 실제로 어떻게 과세하는지를 분석에 반영하고, 토지 취득에 관한 모든 안내를 법령 조문에 비추어 다시 썼으며, 마이소쿠 전단을 중개업자가 따르는 표시·광고 규칙에 맞췄습니다. 이번 달에 출시한 내용은 다음과 같습니다.

1. 주택용지 특례를 반영한 고정자산세

일본의 주택용지는 대부분 경감 조치가 적용된 상태로 과세됩니다. **주택용지 특례(住宅用地特例)**에 따라 **고정자산세(固定資産税)**의 과세표준은 1호당 200m²까지의 부분은 평가액의 6분의 1, 이를 초과하는 부분은 3분의 1로, **도시계획세(都市計画税)**의 과세표준은 각각 3분의 1과 3분의 2로 낮아집니다. 이전 분석은 경감 전 수치로 계산했기 때문에 거의 모든 주거용 물건의 보유 비용을 과대 계상했습니다.

세액을 입력하지 않으면 분석은 주택용지에 특례를 적용해 두 세금을 모두 추정합니다. 같은 계산 결과가 현금 흐름 수치, 표, 본문에 반영되므로 서로 일치합니다. 분석 양식의 고정자산세 칸은 비어 있는 자동 상태로 시작하므로 기본적으로 추정이 실행됩니다. 납세 통지서의 실제 금액을 알고 있다면 직접 입력하세요. 입력한 금액이 대신 사용됩니다.

민박(民泊) 분석은 같은 규칙의 다른 측면도 다룹니다. 주거용 바닥면적을 단기 숙박 용도로 전환하면 토지에 대한 특례가 줄어들거나 사라질 수 있으며, 분석은 이러한 고정자산세 리스크를 짚어 주고 해당하는 경우 겸용주택 기준을 적용합니다. 주거 부분 비율이 2분의 1 이상이면 토지 전체에 특례가 유지되고, 4분의 1 이상 2분의 1 미만이면 토지의 절반에 유지되며, 4분의 1 미만이면 적용되지 않습니다.

출처: 지방세법(地方税法)의 고정자산세·도시계획세 주택용지 특례 규정

2. 일본의 토지 취득 규정을 정확하게

일본에서 토지 거래 시 신고가 필요할 수 있는 제도는 세 가지이며, 그중 어느 것도 정부의 허가가 아닙니다. 분석 속 모든 안내를 법령 조문에 비추어 다시 썼습니다.

• 국토이용계획법(国土利用計画法). 신고는 계약 체결 후 2주 이내에 하며, 국적과 관계없이 모든 매수인에게 적용됩니다. 면적 기준도 조문 그대로 적용됩니다. 시가화구역(市街化区域)은 2,000m² 이상, 그 밖의 도시계획구역은 5,000m² 이상, 도시계획구역 밖은 10,000m² 이상입니다. 정확히 2,000m²인 필지도 이제 올바르게 신고 대상으로 표시됩니다.
• 외국환 및 외국무역법(外為法). 일본의 비거주자인 매수인은 취득 후 보고를 합니다. 이는 국적이 아니라 거주 여부에 따라 정해지며, 분석도 이제 그렇게 기술합니다.
• 중요토지등조사법(重要土地等調査法, 중요 시설 주변 및 국경 낙도의 토지에 관한 법률). 특별히 지정된 구역에서는 매수인과 매도인이 계약 체결 전에 신고합니다. 이는 허가가 아닌 신고이며, 신고로 거래가 심사되거나 저지되지는 않습니다.

이 점은 일본 밖의 매수인이 이미 가장 신중해지는 바로 그런 물건에서 가장 중요합니다. 국가가 매매를 거부할 수 있는 것처럼 암시하는 안내는 존재하지 않는 리스크를 부풀립니다. 분석은 이제 각 의무를 실제 그대로 기술합니다.

출처: 국토이용계획법(国土利用計画法) 제23조, 중요토지등조사법 및 내각부 FAQ, 외국환 및 외국무역법(外為法)

3. 단신 고령자를 임차인층으로 검토

1인 가구는 일본 전체 가구의 38%(2020년 국세조사)를 차지하며 계속 늘고 있습니다. 단신 고령자는 많은 투자자가 분석하는 오래된 원룸·1K 물건에서 바로 규모 있는 임차인층입니다. 1인 가구용 주택의 임대 분석은 이제 이들을 임차인층으로 검토합니다. 이들이 찾는 것(1층 또는 엘리베이터 접근성, 가까운 의료기관, 보증회사 이용 가능 여부)과 그 대가로 임대인에게 주는 것, 즉 장기 거주와 매우 낮은 퇴거율입니다.

분석은 또한 일부 임대인이 망설이는 드문 꼬리 시나리오, 즉 일정 기간 발견되지 않는 **고립사(孤立死)**도 반영하고, 전문가들이 이를 어떻게 완화하는지 제시합니다. 안부 확인 서비스(見守り), 임대인 화재보험에 부가하는 고립사 보험 특약, 잔존 가재 처리에 관한 정부의 모델 계약 조항(残置物モデル契約条項), 종신 건물 임대차(終身建物賃貸借), 그리고 등록된 임대료 보증 사업자와 주거 지원 법인입니다. 또한 국토교통성 가이드라인에 따르면 자연사가 신속히 발견된 경우 통상 고지 의무가 발생하지 않는다는 점도 분명히 밝힙니다.

이 구성은 의도적입니다. 리스크는 피하는 것이 아니라 반영하고 완화합니다. 분석이 나이를 이유로 임차인을 거절하라고 권하는 일은 없습니다. 가족용 주택은 영향을 받지 않으며 이 섹션이 추가되지 않습니다.

출처: 2020년 국세조사, 국토교통성 부동산 거래에서의 사망 사실 고지에 관한 가이드라인(2021년), 국토교통성·법무성 모델 계약 조항

4. 마이소쿠 전단: 지진 정보와 광고 승낙 기록

마이소쿠(マイソク) 전단은 이제 매수인이 지진에 대해 묻는 질문의 두 측면에 모두 답합니다. 위험 정보란에는 홍수, 쓰나미, 고조, 토사 재해, 내수 범람과 함께 여섯 번째 위험 유형으로 지진이 표시됩니다. 물건의 지진 위험이 아직 평가되지 않은 경우 '없음'이라고 인쇄하는 대신 **'아직 평가되지 않음'**으로 표시합니다. 일본에는 지진 확률이 0인 곳이 없기 때문입니다. 건물 정보란에는 내진 기준(耐震基準) 행이 추가되었습니다. 물건에 기록된 값은 기록된 그대로 인쇄되고, 준공 연도에서 도출한 값에는 '(준공 연도로부터 추정)'이라고 표시되어 인증된 기준 적합으로 오해되지 않습니다. 전단은 건축 시기를 사실로만 기재하고 리스크에 관한 설명은 분석에 맡기며, 이는 일본의 부동산 광고 실무에 따른 것입니다.

다른 중개회사의 매물을 다루는 중개인을 위해 Tatemono IQ는 이제 매물의 **REINS 광고 전재 구분(広告転載区分)**을 기록합니다. 가져오기 시 REINS 시트에 해당 정보가 있으면 읽어 들이며, 원매물 중개사(元付)로부터의 승낙 기록을 첨부할 수 있습니다. 승낙 날짜, 승낙 대상 매체, 메모, 증빙 파일입니다. 다른 회사 매물에 관한 내보내기 안내는 해당하는 경우에만 표시되며, 승낙이 기록되어 있으면 표시되지 않습니다.

그 밖에 전단 수정 두 가지가 있습니다. 위치 지도가 이제 물건이 속한 지역을 중심으로 표시되고, 대략적 위치 라벨이 일본어로 올바르게 표시됩니다.

출처: J-SHIS 지진 위험 모델, 방재과학기술연구소(NIED), REINS 이용 가이드라인(利用ガイドライン)

5. 물건 페이지에서 원클릭으로 역까지 걷기

모든 물건 페이지에 분석, 마이소쿠 PDF 내보내기, 편집과 나란히 역까지 걷기 버튼이 추가되었습니다. 한 번의 클릭으로 가장 가까운 주요 역까지의 도보 경로가 열리며, 거리, 예상 도보 시간, 역 이름과 노선이 표시되고 가상 거리 투어를 바로 시작할 수 있습니다. 지도 패널과 같은 경험을 이제 물건 페이지에서 바로 이용할 수 있습니다.

그 바탕이 되는 주변 데이터도 더 정확해졌습니다.

• 역이 많은 지역에서도 도보 시간을 경로로 측정합니다. 도심부처럼 주변에 역이 많은 물건은 직선거리로 계산되는 경우가 있었습니다. 새로 조회하거나 갱신할 때는 이제 실제 도보 경로로 측정합니다.
• 주변 시설을 더 정확하게 분류합니다. 신사가 교회가 아닌 신사로 인식되며, 택배 회사의 영업소가 더 이상 우체국으로 표시되지 않습니다.
• 묘지를 편의시설로 보지 않습니다. 이름 없는 묘지 조각이 주변 시설 수를 부풀리지 않으며, 묘지는 지역의 종교 시설 평가에도 더 이상 반영되지 않습니다.
• 주소를 더 정밀하게 대조합니다. 가져온 주소를 디지털청의 주소 기반 레지스트리(アドレス・ベース・レジストリ)를 이용해 주거표시(住居表示) 또는 지번(地番)으로 분류하므로, 지번으로 표기된 주소도 올바른 형식으로 위치를 찾습니다.

출처: 디지털청 주소 기반 레지스트리(アドレス・ベース・レジストリ)

6. 모든 형식, 모든 언어에서 올바르게 읽히는 리포트

• 모든 PDF에서 모든 일본어 문자를. 분석 PDF는 이제 내보내기 언어와 관계없이 일본어 고유 문자를 빠짐없이 표시하므로, 비용 패널 항목명과 구내진 기준(旧耐震基準) 같은 용어가 온전하게 인쇄됩니다.
• 투자 평가가 PDF에 포함됩니다. 평가 라벨과 그 근거가 내보낸 계산 패널에 표시되며, '판정 불가' 상태도 부정적인 결론이 아니라 그 이유와 함께 설명됩니다.
• 일본어 내보내기는 일본어로 읽힙니다. 일본어 PDF의 수익률 산출 방법 카드에는 일본어 계산식이 실리고, 취득 비용 합계는 호가 대비 하나의, 올바르게 표기된 비율로 표시됩니다.
• 처음부터 끝까지 사용자의 언어로. 일본어, 한국어, 중국어 분석에서 평가 등급이 영어가 아닌 해당 언어로 표시됩니다. 부족한 정보는 내부 필드명이 아니라 평이한 말로 안내되며, 리스트 분석에서는 RC 같은 구조 약어가 처음 나올 때 풀어서(철근콘크리트조) 표기됩니다.
• 공유 링크도 앱과 같은 모습으로. 공유한 분석의 표, 스코어카드, 투자자 질문이 모든 언어에서 브라우저에 올바르게 표시됩니다.

7. 체험 기간이 끝나도 필요한 만큼 구매 가능

이전에는 무료 체험이 구독 없이 끝나면 계정이 일시 정지 상태가 되어 물건 가져오기도 분석도 할 수 없었고, 추가로 구매하려면 다시 구독해야 했습니다. 이제 그런 상태는 없습니다. 구독이 없는 계정은 종량제가 되어 필요할 때마다 물건 또는 분석 번들을 구매할 수 있으며, 남은 잔여량은 '사용량 및 할당량'에 표시됩니다. 다시 구독하려면 언제든 일반 플랜 결제를 이용하면 됩니다.

번들 결제 화면도 더 너그러워졌습니다. 결제 창 밖을 실수로 클릭해도 창이 닫히며 입력한 내용이 사라지지 않습니다.

9월의 기타 개선 사항

• 계산기가 올바른 수치에서 시작합니다. 물건 페이지에서 현금 흐름 계산기나 프로포마 계산기를 열면, 저장된 월 임대료로부터 연간 임대료를, 저장된 입주율로부터 공실률을 올바른 단위로 미리 채웁니다.
• 내보내기에 내부 식별자가 포함되지 않습니다. 리스트 분석 PDF에는 리스트 이름과 분석한 물건 수가 표시되며, 내부 레코드 번호는 포함되지 않습니다.
• 지도의 장소 카드는 한 번에 하나만. 두 번째 주변 시설 마커를 클릭하면 새 카드가 겹쳐 열리는 대신 열려 있던 카드가 교체됩니다.
• 플랜 설명이 체험 기간과 일치합니다. 요금 페이지의 플랜 설명에 카드에 표시된 체험 기간과 어긋나는 기간이 더 이상 기재되지 않으며, 5개 언어 모두에 적용됩니다.
• 지진 데이터의 출처를 올바르게 표기합니다. 지진 데이터를 사용하는 분석은 이제 그 출처로 J-SHIS와 방재과학기술연구소(NIED)를 표기합니다.