サンプル物件分析

財務概要

項目	数値
売出価格	¥12,200,000（約$76,884 USD）
表面利回り	7.40%
実質利回り	5.60%
築年数	45年
構造	RC（鉄筋コンクリート造）
耐震基準	旧耐震基準
積算価格（概算）	データなし
積算価格との差異	データなし
総合評価	中立

物件スコアカード

評価項目	評点	主な所見
立地・交通	★★★★☆	東西線「西葛西」駅徒歩9分・「葛西」駅徒歩14分。大手町方面へのアクセス良好。
建物の状態	★★☆☆☆	築45年（1980年10月建築）の旧耐震基準。オートロックなし、総戸数26戸。
収益性	★★★☆☆	表面利回り5.60%、実質利回り5.60%。現行賃料75,000円/月（約$473 USD）で稼働中。
リスク特性	★★☆☆☆	旧耐震基準による融資制限、高潮・河川氾濫リスク、高地震揺れ確率（J-SHIS 92.6%）。
賃貸需要	★★★★☆	専有面積23.80㎡の1K。近隣に商業・医療施設が充実し単身者の賃貸需要は堅調。

評価基準: ★☆☆☆☆ = 不良, ★★☆☆☆ = 平均以下, ★★★☆☆ = 平均, ★★★★☆ = 良好, ★★★★★ = 優良

賃貸収入の可能性

本物件は東京都江戸川区中葛西5丁目に位置する区分所有投資用マンションです。現在、月額賃料75,000円（約$473 USD）、年間賃料収入900,000円（約$5,672 USD）で賃貸運用中（オーナーチェンジ物件）であり、購入直後から即時にインカムゲインを得ることが可能です。

専有面積は23.80㎡の1Kタイプであり、東京メトロ東西線沿線の単身社会人や通勤客をターゲットとした標準的な間取りです。西葛西駅周辺は生活利便施設が非常に充実しており、安定した稼働が期待できます。ただし、築45年が経過していることから、将来の退去時における原状回復費用や設備更新費用（エアコン、給湯器、水回り等）の発生リスクには留意する必要があります。

投資ROI分析

表面利回り: 7.40% 実質利回り: 5.60%

収支・現金出費分析

• 売出価格: ¥12,200,000（約$76,884 USD）
• 取得諸費用（概算）: ¥1,075,600（約$6,778 USD）（物件価格の約8.82%）
  • 仲介手数料: ¥468,600（約$2,953 USD）
  • 不動産取得税: ¥256,200（約$1,615 USD）
  • 登録免許税: ¥170,800（約$1,076 USD）
  • 印紙税: ¥20,000（約$126 USD）
  • 司法書士報酬: ¥80,000（約$504 USD）
  • 火災保険料（一括）: ¥80,000（約$504 USD）
• 初期総投資額（全額現金時）: ¥13,275,600（約$83,663 USD）
• 月間運営費用内訳（指定条件）:
  • 建物管理費: ¥15,000/月（約$95 USD）
  • 修繕積立金: ¥3,000/月（約$19 USD）
  • 賃貸管理委託料（5.5%）: ¥4,125/月（約$26 USD）
  • 空室損失引当（5%）: ¥3,750/月（約$24 USD）
  • 固定資産税（月割）: ¥10,167/月（約$64 USD）（年間¥122,000）
  • 月間運営費用合計: ¥36,042/月（約$227 USD）（総収入の48.1%）
• 月間純収益（NOI）: ¥38,958/月（約$246 USD） / 年間NOI: ¥467,500（約$2,946 USD）

---

仮定の融資シナリオ

指定された融資条件（自己資金40%、LTV 60%、金利2.15%、借入期間30年、元金均等返済）に基づく返済・キャッシュフローの試算は以下の通りです。

融資試算詳細:

• 借入金額: ¥7,320,000（約$46,131 USD）
• 必要自己資金（頭金＋諸費用）: ¥5,955,600（約$37,532 USD）
• 月間元金返済額: ¥20,333/月（約$128 USD）
• 初年度月間利息額（平均）: 約¥13,110/月（約$83 USD）
• 初年度月間ローン返済額合計: 約¥33,443/月（約$211 USD）
• 返済後月間キャッシュフロー（初年度）: 約¥5,515/月（約$35 USD）（年間約¥66,180 / 約$417 USD）

元金均等返済のため、年層の経過に伴い利息負担が減少しキャッシュフローは改善しますが、築45年の旧耐震物件に対する30年ローンの実行可否については、事前に金融機関への打診が必須となります。

賃貸物件としての魅力

ターゲット層および需要要因

主要ターゲットは、東京都心（大手町・日本橋・六本木等）へ通勤する20代〜30代の単身社会人です。東京メトロ東西線「西葛西」駅（徒歩9分、1日乗降客数96,546人）および「葛西」駅（徒歩14分、1日乗降客数99,258人）の2駅が利用可能であり、通勤利便性に優れています。

周辺利便施設（POI分析）

物件周辺は歩行圏内に多彩な生活利便施設が集積しています。

• 買物施設: 湯川商会（30m）、セブンイレブン江戸川葛西駅南店（138m）
• 飲食・サービス: 飲食店（98m圏内多数）、美容室Arrows（104m）
• 医療施設: 葛西はりきゅう漢方治療室（137m）、葛西駅前あなたの歯医者さん（146m）
• 公園・レジャー: 葛西親水四季の道/葛西フラワーガーデン（120m）、地下鉄博物館（425m）

特定の大規模大学（1万人以上）や大病院（300床以上）による特定の需要依存ではなく、東西線沿線の広域通勤者需要に支えられた安定した賃貸市場です。

建物特性

RC造6階建ての3階部分に位置し、エレベーターが完備されています。一方で、オートロックシステムが設置されていない点は、防犯性を重視する女性入居者層へのアピールにおいてやや不利な要因となります。

市場背景

江戸川区の不動産市場データ（国土交通省 不動産情報ライブラリ）によると、江戸川区における既存マンションの直近1年間の取引単価中値は¥707,692/㎡です。また、2026年公示地価（住宅地）の中値は¥443,500/㎡となっています。

本物件の専有面積単価は¥512,605/㎡（約$3,230 USD/㎡）であり、区全体の取引単価中値と比較して割安な水準に位置しています。これは築45年（1980年建築）という築年数および旧耐震基準であることが価格に反映されているためです。

国立社会保障・人口問題研究所（IPSS 2024年推計）の将来世帯数推計によると、東京都の世帯数は2025年から2035年にかけてCAGR +0.46%で増加し、2020年から2050年で+9.86%の成長が予測されています。特に単身世帯の拡大傾向が続いており、葛西エリアにおける単身者向けコンパクトマンションの賃貸需要は長期的に下支えされる見込みです。

リスク評価

⚠️ 旧耐震基準（1981年5月以前建築確認）に関する重要懸念事項

• 建築年月: 1980年10月建築（築45年）。旧耐震基準に基づき建築されています。
• 融資への影響: 日本の主要金融機関（都市銀行等）の多くは、旧耐震物件に対する長期住宅ローンや投資用ローンの融資を制限または対象外としています。将来の売却時において買主の資金調達選択肢が狭まるため、出口戦略に影響を与えます。
• 地震保険の割引非適用: 地震保険の建築年割引（10%割引）は1981年6月以降の建築確認物件が対象です。本物件は耐震基準適合証明書を取得しない限り割引が適用されません。

地震リスクと建物構造の組み合わせ評価

J-SHIS（地震ハザードステーション）のデータによると、本物件所在地の今後30年以内の揺れ見舞われ確率は、震度6弱以上が92.6%（High tier）、**震度6強以上が46.6%**と非常に高い数値を示しています。旧耐震構造と高い揺れ確率の組み合わせは、大地震発生時の構造損傷リスクおよび資産価値下落リスクを高める要因となります。

アスベスト（石綿）含有リスクおよび解体・改修コスト

1980年建築の建物であるため、建築資材にアスベストが含まれている可能性を排除できません。国土交通省の基準に基づくと、解体・大規模改修時のアスベスト調査費（約10万〜50万円）および除去費用（延床面積300㎡未満で2,0000円〜85,000円/㎡）が必要となる可能性があり、将来のキャペックス（資本的支出）要因として考慮する必要があります。

自然災害ハザード評価（重ねるハザードマップ）

• 洪水（河川氾濫）: 中リスク（想定浸水深0.5m〜3.0m、最大1.5m）。火災保険における水災補償の付帯が推奨されます。
• 高潮（台風）: 高リスク（想定浸水深3.0m〜5.0m、最大3.5m）。荒川・江戸川近接エリアに位置するため注意が必要です。
• 津波・土砂災害・内水氾濫: 該当なし（検出なし）。
• 総合ハザードスコア: 30/100（低〜中リスク）。火災保険・水災補償等によるリスク転嫁が有効な対策となります。

建物規模および管理費構造リスク

総戸数26戸の小規模マンションであるため、1戸あたりの修繕積立金の負担感が大きくなりやすい構造です。現在、月額の管理費（¥15,000）と修繕積立金（¥3,000）の合計は¥18,000/月であり、表面賃料収入の24%を占めています。今後の修繕積立金の値上げや一時金の徴収リスクについて管理組合の財務状況を確認する必要があります。

積算価格

積算価格：利用不可 — 計算には土地持分情報（敷地権割合・全体土地面積）が必要です。

現時点で物件資料に土地持分情報が記載されていないため、路線価および再調達価格に基づく積算価格（土地評価額＋建物評価額）の算出はできません。本物件の土地権利は所有権ですが、具体的な敷地権割合および全体土地面積については、登記事項証明書等での確認が必要です。

物件評価

物件評価: 中立

主な理由: 東京メトロ東西線「西葛西」駅徒歩9分という高い交通利便性と安定した現行賃料収入（7.40%表面利回り）がある一方、築45年の旧耐震基準および高いハザードリスクが長期的な資産維持・出口戦略の制約となっています。

補足要因:

• 現行月額賃料75,000円（約$473 USD）で稼働中であり、購入直後から年間467,500円（約$2,946 USD）の純運営収入（NOI）が得られます。
• 築45年の旧耐震RC構造のため、金融機関の融資条件が厳しく、将来の売却時における買主層が限られるリスクがあります。
• 月間の運営費率が48.1%（管理費・修繕積立金・税金・管理委託料等）と高いため、実質利回りは5.60%まで圧縮されます。

本分析で判断できなかった事項

1. データ不足項目

• 土地持分面積および敷地権割合: 積算価格の算出および土地資産価値の正確な評価ができませんでした。
• 管理組合の財務状況: 修繕積立金の総積立残高、滞納額の有無、および長期修繕計画書の有無が不明です。
• 過去の大規模修繕履歴: 外壁塗装、屋上防水、給排水管更新等の過去の施工履歴および今後の実施予定時期が確認できていません。
• レントロール詳細: 現入居者の入居時期、契約形態、敷金預り金の受渡条件等の詳細情報が不足しています。

2. 仮定に基づく数値

• 実質利回り（5.60%）: ユーザー指定の運営費用（管理費15,000円、修繕積立金3,000円、PM費用5.5%、空室損失5%、固定資産税年122,000円）に基づく試算値です。
• 融資返済後キャッシュフロー（初年度約5,515円/月）: 借入金732万円、金利2.15%、30年元金均等返済の仮定に基づく計算値です。

3. 専門家への確認事項

• 不動産鑑定士: 旧耐震物件における敷地権評価および周辺市場における流動性価格の精査。
• 税理士: 築45年RC造物件の減価償却費（法定耐用年数47年経過間近）の計算および所得税・譲渡所得税の確定申告上の扱い。
• 宅地建物取引士: 重要事項説明書に基づく建築確認日時、耐震診断の実施有無、アスベスト使用調査の有無の確認。
• 司法書士: 登記事項証明書に基づく所有権・抵当権およびその他の権利設定状況の確認。

投資家向け確認事項

1. Rent Roll Request

信頼段階: late

背景: The unit is currently occupied at ¥75,000/month. Detailed lease terms, tenant start date, and deposit details are missing.

Question/Request for Broker:

• English: "We are seriously considering this property. As part of our evaluation, we would be grateful for any available information about the current rental situation. (Note: Request the rent roll only after establishing yourself as a qualified buyer. Express your purchase intent first.)"
• 日本語: 「前向きに購入を検討させていただいておりますので、ご検討の参考として、現在の賃貸状況について可能な範囲でお教えいただけますと幸いです。」

投資適合性: Tenant longevity and lease terms determine short-term income stability and potential vacancy/turnover costs after purchase.

2. Building Repair History

信頼段階: mid

背景: The building is 45 years old (built October 1980). Major repair history and past CapEx projects need confirmation.

Question/Request for Broker:

• English: "We would be grateful to learn about the building's repair history to date, including any major renovations (大規模修繕) already carried out. (Note: This is reasonable to ask after expressing genuine interest.)"
• 日本語: 「差し支えなければ、これまでの修繕履歴（大規模修繕の実施状況を含む）についてお教えいただけますでしょうか。」

投資適合性: Understanding past major repairs helps anticipate upcoming special assessments or capital expenditure requirements for this 45-year-old structure.

3. Road Access and Rebuilding Eligibility

信頼段階: early

背景: Property location details require verification of road access compliance under the Building Standards Act.

Question/Request for Broker:

• English: "Could you confirm the road access status (接道状況) and whether the property is eligible for rebuilding (再建築可否)? (Note: This is public registry data — appropriate at first contact.)"
• 日本語: 「お手数をおかけしますが、接道状況と再建築可否についてお教えいただけますでしょうか。」

投資適合性: Ensuring road access compliance validates land legal status and rebuildability, affecting future property value and marketability.

4. Management Association Financial Status

信頼段階: late

背景: The building has 26 units. Total repair reserve balance and management association financial health need verification.

Question/Request for Broker:

• English: "We would appreciate learning about the management association's general status, particularly regarding the repair reserve fund. (Note: This is sensitive financial information. Only ask after expressing genuine purchase intent and having an initial dialogue with the broker.)"
• 日本語: 「差し支えなければ、管理組合の運営状況について、特に修繕積立金の状況をお教えいただけますでしょうか。」

投資適合性: Small 26-unit buildings face higher risk of reserve deficits, which could lead to steep increases in monthly fees or sudden special assessments.

5. Long-Term Repair Plan

信頼段階: late

背景: Verification of whether a formalized long-term repair plan exists and whether fee hikes are scheduled.

Question/Request for Broker:

• English: "If a long-term repair plan (長期修繕計画書) has been prepared, we would be grateful for a copy. (Note: This document is held by the management association — appropriate once genuine purchase intent has been established.)"
• 日本語: 「購入を前向きに検討しておりますが、長期修繕計画書がございましたら、差し支えなければご共有いただけますと幸いです。」

投資適合性: Confirms scheduled fee increases or planned major building works that directly impact future net cash flows.

6. Seismic Inspection Status

信頼段階: mid

背景: The building was constructed in October 1980 under the Old Seismic Standard (旧耐震基準).

Question/Request for Broker:

• English: "Could you tell us the status of any seismic resistance inspection (耐震診断), including its results if one has been conducted? (Note: Pre-1981 buildings may not meet current seismic standards — this is a key risk factor.)"
• 日本語: 「恐れ入りますが、耐震診断の実施状況（実施済みの場合はその結果を含む）についてお教えいただけますでしょうか。」

投資適合性: Seismic diagnostic status determines structural safety, financing availability for future buyers, and eligibility for earthquake insurance discounts.

7. Seismic Retrofit Documentation

信頼段階: mid

背景: Verification of whether any seismic reinforcement work was conducted on this 1980 building.

Question/Request for Broker:

• English: "If seismic retrofit work (耐震補強工事) has been completed, we would be grateful for the documentation of that work, including any certification obtained. (Note: The conditional framing is self-answering — a broker can reply that no retrofit was performed in a single step, so this item sits at the same stage as the inspection question.)"
• 日本語: 「耐震補強工事が実施済みでございましたら、差し支えなければ工事の記録書類（認定書類を含む）をご提供いただけますと幸いです。」

投資適合性: Official seismic retrofit certification can restore tax benefits, improve mortgage eligibility, and reduce structural risk.