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Lost in Translation

외국인 투자자가 사용하는 10가지 투자 용어와 일본 에이전트와의 인식 차이

문제는 영어가 아닙니다.

투자 문화의 차이입니다.

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이런 경험이 있으신가요?

수익률을 설명했는데 투자자가 다른 질문을 해왔다

물건 자료를 보냈는데 다른 데이터를 요구받았다

대화가 갑자기 멈춰버렸다

일본의 부동산 에이전트는 매우 전문적입니다. 문제는 지식이 아닙니다.

문제는 외국인 투자자가 부동산을 보는 '투자 프레임워크'가 다르다는 것입니다.

10가지 투자 용어

1.CAP RATE 2.COMPS 3.EXIT STRATEGY 4.PRO FORMA 5.CASH FLOW 6.VACANCY RATE 7.LIQUIDITY 8.DISASTER RISK 9.MANAGEMENT 10.COMPARISON

CAP RATE

What's the cap rate?

「표면 수익률은 6.2%입니다」

🏢

"I mean cap rate."

일본

표면 수익률（Gross Yield）

일본에서는 물건의 수익성을 설명할 때 표면 수익률을 사용하는 것이 일반적입니다. 일본 시장에서는 충분히 기능하는 지표입니다.

해외

Cap Rate（NOI ÷ Price）

해외에서는 임대 수입에서 경비를 뺀 NOI(순수익)를 기반으로 계산합니다. '실제로 얼마나 이익을 낼 수 있는가'를 중시합니다.

여기서 생기는 인식 차이

표면 수익률 / 수입 기반

Cap Rate / 이익 기반(NOI)

COMPS

Can you show me the comps?

「주변 시세는 이 정도입니다」

🏢

"I mean comparable sales."

일본

시세 감각・노선가

노선가, 주변 시세, 감정 등을 종합적으로 사용합니다. 에이전트의 경험과 감각이 크게 작용하는 부분입니다.

해외

Comparable Sales（거래 사례）

'최근 팔린 비슷한 물건'의 구체적인 성약 가격 데이터를 중시합니다. 시장 가격 대비 할인 여부를 판단하기 위해서입니다.

여기서 생기는 인식 차이

시세 감각 중시 / '대략 이 정도'

데이터(성약 사례) 중시 / '이 물건이 얼마에 팔렸다'

EXIT STRATEGY

What's the exit strategy?

「장기 보유 투자입니다」

🏢

"I see."

일본

장기 보유・안정 수입

임대 수입(인컴 게인)을 목적으로 한 장기 보유가 일반적. 계속 보유하는 것이 전제입니다.

해외

Exit Strategy（출구 전략）

'언제, 얼마에 팔 것인가'를 처음부터 계획합니다. 5년 후 매각이나 가치를 올린 후 매각을 상정합니다.

여기서 생기는 인식 차이

계속 보유 전제 / 인컴 중시

매각 전제 / 캐피탈 게인도 고려

PRO FORMA

Could you send a pro forma?

「마이소쿠를 보내겠습니다」

🏢

일본

마이소쿠（개요서）

가격, 수익률, 도면, 기본 정보가 한 장에 정리된 매우 우수한 자료. 일본 거래에서는 이것으로 충분합니다.

해외

Pro Forma（수지 예측）

미래의 수지 예측을 정리한 표. 임대 수입, 운영비, 수선비, NOI 등을 연 단위로 시뮬레이션한 것.

여기서 생기는 인식 차이

현재 스펙 정보

미래 수익 시뮬레이션

CASH FLOW

Is it cash-flow positive?

「수익률은 7%입니다」

🏢

"I mean after financing."

일본

표면 수익률

물건의 수익력을 나타내는 지표로 사용됩니다. 대출 상환액은 개인의 속성에 따라 다르므로 물건 정보에는 포함하지 않습니다.

해외

Cash Flow（실수입）

대출 상환과 경비를 모두 뺀 후, 매월 현금이 남는지(Positive) 추가 부담이 발생하는지(Negative)를 봅니다.

여기서 생기는 인식 차이

물건의 수익력

투자자의 실질 현금 잔액

VACANCY RATE

What's the vacancy rate in this area?

「현재 만실입니다」

🏢

"I mean the market vacancy rate."

일본

현황（가동률）

'지금 만실인지 아닌지'가 가장 중요. 만실 가동 중이면 바로 임대 수입이 들어오는 우량 물건으로 간주됩니다.

해외

시장 공실률（Market Vacancy）

지역 전체의 수요를 봅니다. '지금 만실이라도 퇴거가 나면 다음에 채울 수 있는가?'라는 리스크를 평가합니다.

여기서 생기는 인식 차이

현재 가동 상황

시장 리스크 평가

LIQUIDITY

How liquid is the market?

「인기 지역입니다」

🏢

일본

인기도

'역 근처', '인기 지역' 등 수요의 강도로 설명합니다.

해외

환금성（스피드）

'매물로 내놓고 몇 개월 만에 현금화할 수 있는가'라는 스피드와 시장 거래량을 신경 씁니다.

여기서 생기는 인식 차이

수요의 강도

매각 속도・거래량

DISASTER RISK

Is it in a flood zone?

「해저드 맵이 있습니다」

🏢

일본

중요사항 설명

해저드 맵 제시는 의무이지만, 리스크 허용도는 매수자의 판단에 맡겨지는 경우가 많습니다.

해외

치명적인 투자 리스크

일본은 재해 대국이라는 인식이 강하여 지진・홍수 리스크에 민감합니다. 보험료에 대한 영향도 중시합니다.

여기서 생기는 인식 차이

법정 설명 의무

투자 판단을 좌우하는 리스크 요인

MANAGEMENT

Who manages the property?

「관리 회사가 있습니다」

🏢

일본

안심 구조

관리 회사가 있다 = 소유자의 수고가 들지 않는다는 메리트로 설명됩니다.

해외

비용 요인

관리 수수료가 얼마인지, 수선 대응은 비싼지 등 수익을 압박하는 비용 요인으로 엄격하게 봅니다.

여기서 생기는 인식 차이

안심감・편리성

비용・수익에 대한 영향

#10

COMPARISON

Can you compare these properties?

「마이소쿠 3장을 보내겠습니다」

🏢

일본

개별 자료（마이소쿠）

각 물건의 개별적인 장점을 전달하는 자료가 중심입니다.

해외

나란히 비교표

가격, 수익률, 리스크 등을 일람표로 만들어 숫자로 객관적으로 비교하는 것을 선호합니다.

여기서 생기는 인식 차이

물건별 개별 어필

나란히 수치 비교

문제는 영어가 아닙니다

지금까지 본 것처럼, 외국인 투자자와의 상담에서 생기는 인식 차이의 대부분은 영어 능력의 문제가 아닙니다.

일본 부동산 에이전트의 설명은 일본 시장에서는 충분히 합리적이고 정확합니다. 다만, 해외 투자자는 '투자 판단 프레임워크'가 다릅니다.

✓Cap Rate（이익 기반 수익률）

✓Comps（매매 사례 비교）

✓Exit Strategy（매각 전략）

✓Pro Forma（수지 예측）

✓Vacancy Rate（시장 리스크）

✓Liquidity（유동성）

필요한 것은 영어 능력이 아니라 '투자 판단 자료'를 정리하는 것입니다.

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