일본 도도부현별 인구 동태·수요 예측 스코어카드

Name: 일본 투자 유망 도도부현: 인구 동태·수요 예측 스코어카드 | Tatemono IQ
Creator: Tatemono IQ
Published: 2026-06-27
License: https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/

두 가지 투자자 코호트별, 2040년까지의 예측 가구 증가율로 47개 도도부현 전체 순위

순위 대상 도도부현

강한 순풍 도도부현

강한 역풍 도도부현

업데이트 2026년 6월 27일

데이터 출처: IPSS 2024 (제9차 추계) | 분석 및 인사이트: © Tatemono IQ

시장 개요

일본의 인구는 줄어들고 있지만, 주택 수요는 일률적으로 감소하는 것이 아니라 특정 지역으로 집중되고 있다. 본 스코어카드는 투자자에게 중요한 두 가지 코호트 — 도심형 소형 주거의 핵심 임차 수요층인 25~39세 1인 가구, 그리고 시니어 주택의 수요 기반인 65세 이상 1인 가구 — 에 대해 2025→2040년 예측 가구 수 증가율로 47개 도도부현 전체의 순위를 매긴다. 청년 1인 가구의 경우, 오키나와와 주요 대도시권 고용 거점을 필두로 한 극히 일부 도도부현만이 여전히 가구 수의 플러스 성장을 보이는 반면, 전국 대부분은 뚜렷한 역풍에 직면해 있다. 시니어의 경우, 인구 고령화와 1인 가구화의 진행에 따라 47개 도도부현 모두에서 순풍이 나타난다. 두 순위는 상위권에서 겹친다 — 오키나와는 두 코호트 모두에서 1위이며 상위 10개 도도부현의 절반이 두 목록에 함께 등장한다 — 그러나 그 이후로는 크게 갈리며, 그 괴리야말로 투자 판단의 핵심 신호다 — 즉, 최적의 도도부현은 어떤 코호트에게 주택을 공급하느냐에 크게 좌우된다. 모든 수치는 IPSS 2024년 제9차 추계에서 직접 추출한 것이며, Tatemono IQ가 실제 제품에서 사용하는 것과 동일한 인구 동태 스코어링을 거친 결과다.

임대 수요 코호트

25~39세 1인 성인: 도도부현별 수요 순위

25~39세 1인 가구의 2025→2040년 예측 연평균 증가율(CAGR)로 47개 도도부현 전체 순위 — 컴팩트한 1K/1DK 주거의 핵심 임차 수요층. 출처: IPSS 2024년 제9차 추계.

순위	도도부현	가구 수 2025	가구 수 2040	CAGR 2025→2040	수요 밴드
01	오키나와현	53,724	56,448	+0.3%	완만한 순풍
02	히로시마현	100,378	104,253	+0.3%	보합
03	카가와현	28,095	29,025	+0.2%	보합
04	후쿠오카현	230,528	236,848	+0.2%	보합
05	치바현	282,764	290,246	+0.2%	보합
06	사이타마현	292,799	298,188	+0.1%	보합
07	도쿄도	1,268,862	1,292,004	+0.1%	보합
08	돗토리현	10,814	10,998	+0.1%	보합
09	가나가와현	466,297	473,233	+0.1%	보합
10	이시카와현	33,716	34,189	+0.1%	보합
11	시가현	44,659	45,293	+0.1%	보합
12	구마모토현	47,283	47,724	+0.1%	보합
13	오이타현	31,608	31,905	+0.1%	보합
14	아이치현	325,350	327,705	+0.1%	보합
15	효고현	172,146	172,452	+0%	보합
16	사가현	17,191	17,194	+0%	보합
17	미야자키현	26,834	26,827	-0%	보합
18	시즈오카현	105,266	105,162	-0%	보합
19	시마네현	15,915	15,887	-0%	보합
20	야마구치현	35,826	35,792	-0%	보합
21	토치기현	59,835	59,689	-0%	보합
22	도야마현	24,008	23,673	-0.1%	보합
23	가고시마현	42,568	41,922	-0.1%	보합
24	오카야마현	60,633	59,546	-0.1%	보합
25	에히메현	37,088	36,347	-0.1%	보합
26	이바라키현	89,610	87,745	-0.1%	보합
27	군마현	57,246	56,016	-0.1%	보합
28	후쿠이현	17,380	16,916	-0.2%	보합
29	미에현	53,896	52,198	-0.2%	보합
30	기후현	48,139	46,555	-0.2%	보합
31	교토부	110,662	106,858	-0.2%	보합
32	미야기현	86,076	83,039	-0.2%	보합
33	나가사키현	26,819	25,526	-0.3%	완만한 역풍
34	나가노현	50,152	47,612	-0.3%	완만한 역풍
35	나라현	24,923	23,401	-0.4%	완만한 역풍
36	오사카부	431,152	403,259	-0.4%	완만한 역풍
37	니가타현	46,216	42,724	-0.5%	완만한 역풍
38	고치현	15,962	14,708	-0.5%	완만한 역풍
39	홋카이도	191,295	174,909	-0.6%	완만한 역풍
40	야마나시현	18,708	17,014	-0.6%	완만한 역풍
41	도쿠시마현	16,451	14,745	-0.7%	완만한 역풍
42	야마가타현	18,799	16,828	-0.7%	완만한 역풍
43	와카야마현	17,072	15,228	-0.8%	완만한 역풍
44	이와테현	26,961	23,387	-0.9%	완만한 역풍
45	후쿠시마현	44,338	37,140	-1.2%	완만한 역풍
46	아키타현	14,762	12,123	-1.3%	완만한 역풍
47	아오모리현	21,345	16,917	-1.5%	강한 역풍

도도부현별 수요 순풍 (상위·하위 변동 도도부현)

가구 수 CAGR 2025→2040 · IPSS 2024 · 도쿄 강조

발산형 막대 그래프는 2025→2040년 가구 수의 연평균 증가율(CAGR)을 나타낸다. 오른쪽(녹색) 막대는 인구 동태 순풍을, 왼쪽(황색/적색) 막대는 역풍을 나타낸다. 상위 5개 및 하위 5개 도도부현에 더해 참고용으로 도쿄를 표시한다.

시니어 주택 수요 코호트

65세 이상 1인 시니어: 도도부현별 수요 순위

65세 이상 1인 가구의 2025→2040년 예측 연평균 증가율(CAGR)로 47개 도도부현 전체 순위 — 시니어 주택, 배리어프리 임대주택, 돌봄 인접형 부동산의 수요 기반. 출처: IPSS 2024년 제9차 추계.

순위	도도부현	가구 수 2025	가구 수 2040	CAGR 2025→2040	수요 밴드
01	오키나와현	88,155	126,924	+2.5%	강한 순풍
02	가나가와현	574,756	810,865	+2.3%	강한 순풍
03	시가현	73,052	102,840	+2.3%	강한 순풍
04	도쿄도	948,126	1,320,926	+2.2%	강한 순풍
05	아이치현	417,702	580,664	+2.2%	강한 순풍
06	사이타마현	422,370	581,475	+2.2%	강한 순풍
07	치바현	382,267	515,892	+2%	강한 순풍
08	이바라키현	168,344	223,123	+1.9%	강한 순풍
09	미야기현	129,381	171,056	+1.9%	강한 순풍
10	토치기현	110,809	143,856	+1.8%	강한 순풍
11	야마나시현	53,121	68,623	+1.7%	강한 순풍
12	군마현	115,977	149,328	+1.7%	강한 순풍
13	나가노현	117,163	150,228	+1.7%	강한 순풍
14	시즈오카현	199,750	253,557	+1.6%	강한 순풍
15	효고현	396,258	502,384	+1.6%	강한 순풍
16	이시카와현	65,114	82,390	+1.6%	강한 순풍
17	기후현	107,745	136,068	+1.6%	강한 순풍
18	교토부	188,565	235,916	+1.5%	강한 순풍
19	오사카부	662,074	827,468	+1.5%	완만한 순풍
20	미에현	106,902	133,488	+1.5%	완만한 순풍
21	나라현	86,363	107,027	+1.4%	완만한 순풍
22	후쿠오카현	353,196	436,076	+1.4%	완만한 순풍
23	후쿠이현	38,513	47,540	+1.4%	완만한 순풍
24	도야마현	55,872	68,456	+1.4%	완만한 순풍
25	후쿠시마현	110,410	134,504	+1.3%	완만한 순풍
26	니가타현	119,918	144,537	+1.3%	완만한 순풍
27	오카야마현	119,704	144,053	+1.2%	완만한 순풍
28	사가현	44,490	52,885	+1.2%	완만한 순풍
29	히로시마현	183,548	217,856	+1.2%	완만한 순풍
30	카가와현	64,272	75,796	+1.1%	완만한 순풍
31	구마모토현	110,264	129,090	+1.1%	완만한 순풍
32	홋카이도	400,473	466,738	+1%	완만한 순풍
33	이와테현	74,731	86,631	+1%	완만한 순풍
34	야마가타현	52,603	60,990	+1%	완만한 순풍
35	돗토리현	32,522	37,526	+1%	완만한 순풍
36	에히메현	108,139	123,668	+0.9%	완만한 순풍
37	아오모리현	84,070	95,986	+0.9%	완만한 순풍
38	도쿠시마현	55,620	63,464	+0.9%	완만한 순풍
39	와카야마현	70,069	78,723	+0.8%	완만한 순풍
40	나가사키현	94,917	106,293	+0.8%	완만한 순풍
41	오이타현	80,250	89,838	+0.8%	완만한 순풍
42	미야자키현	80,333	89,668	+0.7%	완만한 순풍
43	시마네현	40,883	45,464	+0.7%	완만한 순풍
44	아키타현	65,213	71,062	+0.6%	완만한 순풍
45	가고시마현	134,962	145,678	+0.5%	완만한 순풍
46	야마구치현	104,420	111,192	+0.4%	완만한 순풍
47	고치현	61,952	65,230	+0.3%	완만한 순풍

도도부현별 수요 순풍 (상위·하위 변동 도도부현)

가구 수 CAGR 2025→2040 · IPSS 2024 · 도쿄 강조

일본 인구 동태 수요 양극화의 배경 요인

대도시권 집중

젊은 1인 가구는 도쿄, 후쿠오카 등 고용 거점으로 계속 이동하고 있으며, 전국 인구가 감소하는 가운데에서도 극히 일부 도도부현에서는 임차 수요층의 증가가 유지되고 있다.

전국적 인구 감소

일본의 총인구는 2008년 이후 감소해 왔으며, IPSS는 2040년에 걸쳐 그 감소가 가속될 것으로 예측한다 — 대부분의 지방 도도부현에서 가구 기반이 축소되고 수요가 지리적으로 집중된다.

고령화 가속

전후 세대의 고령화와 홀로 사는 시니어의 증가에 따라 65세 이상 1인 가구 코호트는 47개 도도부현 모두에서 늘어나고 있다 — 청년 임대 시장과는 구별되는, 시니어 주택에 대한 구조적 순풍이다.

가구의 소규모화

혼인율 하락과 1인 가구 증가로 평균 가구원 수가 계속 줄어들면서, 주택 수요의 실제 단위인 가구 수는 많은 지역에서 단순 인구보다 더 견조하게 유지된다.

지역 간 양극화

극히 일부 성장 도도부현과 쇠퇴가 이어지는 다수 도도부현 사이의 괴리가 확대되고 있다. 투자자에게는 단일한 전국 서사가 아니라 도도부현·코호트 단위의 수요 신호가 점점 더 필요해지고 있다.

데이터 출처 및 집계 방법

이 데이터에 대하여

출처: 국립사회보장·인구문제연구소(IPSS) — 国立社会保障・人口問題研究所. 도도부현별 가구 수 장래 추계.
판: 2024년(제9차 추계), 2020년 인구 총조사를 기준으로 함.
대상 범위: 47개 도도부현 전체 · 추계 기간 2025~2040년(15년간 연율 환산 CAGR) · IPSS 추계 시리즈는 2050년까지 이어짐.

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Tatemono IQ에서는 도도부현·시구정촌별 인구 동태 예측, AI 기반 부동산 분석, 그리고 본 보고서의 기반이 되는 실제 제품에 적용된 수요 스코어링을 제공합니다.

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MLIT 鑑定評価書情報

집계 방법

가구 수 장래 추계는 IPSS 2024년(제9차 추계)을 기반으로 하며, 2020년 인구 총조사를 기준으로 5년 단위로 2050년까지 추계되었다.
CAGR은 2025년부터 2040년까지 예측 가구 수의 15년간 연율 환산 증가율이다: ((2040 ÷ 2025)^(1/15) − 1) × 100.
수요 밴드는 Tatemono IQ의 실제 제품에 적용된 스코어링 기준값을 사용한다(모두 연율 환산, 중복 없음): 강한 순풍 ≥ +1.5%, 완만한 순풍 +0.3% 이상 +1.5% 미만, 보합 −0.3% 초과 +0.3% 이하, 완만한 역풍 −1.5% 초과 −0.3% 이하, 강한 역풍 ≤ −1.5%.
본 보고서는 Tatemono IQ의 AI가 부동산 분석에 사용하는 것과 동일한 인구 동태 신호를 그대로 출력한 것이며, IPSS 발표 때마다 수동으로 갱신된다.

데이터 출처

출처: 国立社会保障・人口問題研究所 (IPSS)
URL: https://www.ipss.go.jp/
라이선스: IPSS 이용약관
최종 업데이트: 2026년 6월

추계 기간

2025→2040년 기간을 사용하는 이유

가구 수 변화를 2025→2040년 기간으로 연율 환산하는 이유는, 이 기간이 15년이라는 완전한 투자 기간을 포괄하면서도 IPSS 추계 시리즈 중 신뢰도가 높은 근~중기 범위에 머무르기 때문이다. 이보다 짧은 기간은 단기 인구 총조사 노이즈에 과도하게 가중되고, 2050년까지의 전 기간은 대부분 투자 자산의 예상 보유 기간을 넘어선다. 15년이라는 기간은 Tatemono IQ의 실제 제품에 적용된 순풍 스코어링이 사용하는 기간과도 일치하여, 본 보고서는 제품과 정합성을 유지한다.

코호트 정의

두 투자자 코호트를 정의하는 방법

'1인 25~39세' 코호트는 25~29세, 30~34세, 35~39세 각 연령대의 예측 1인 가구 수를 합산한 것으로, 컴팩트한 1K/1DK 주거의 핵심 임차 수요층이다. '1인 65세 이상' 코호트는 IPSS가 미리 집계한 65세 이상 1인 가구 수치를 사용하며, 시니어 주택과 배리어프리 임대주택의 수요 기반이다.

두 코호트 모두 개인이 아니라 가구를 측정한다. 주택이 수요되는 단위가 가구이기 때문이다. 평균 가구원 수가 줄어드는 가운데 어떤 도도부현은 인구를 잃으면서도 1인 가구를 늘릴 수 있다 — 바로 이 때문에 본 스코어카드는 표면적인 인구가 아니라 코호트 단위의 가구 수 추계를 판단 근거로 삼는다.

라이선스 및 권리

이용 약관 및 인용 규칙

기초가 되는 가구 수 추계는 IPSS가 자체 이용약관에 따라 발표합니다. 원본 데이터의 라이선스는 IPSS 사이트를 참조해 주세요. 본 보고서의 Tatemono IQ 분석, 순위, 스코어링 및 시각화 자료는 크리에이티브 커먼즈 저작자표시 4.0 국제 라이선스(CC BY 4.0)에 따라 제공됩니다. Tatemono IQ를 출처로 명시하고 본 원본 페이지로 연결되는 링크를 포함하는 경우, 상업적 목적을 포함하여 본 자료를 자유롭게 공유하고 변경할 수 있습니다.

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