2026年9月：适用住宅用地特例的固定资产税、准确表述的日本土地取得规定，以及一键步行到车站

4月的主题是数据，5月是个性化，6月是判断力，7月是风险与区位，8月是精度。9月的主题则是“规则”。日本的房产投资受到税法、土地法规与广告实务等层层规则的约束，一个看似精确的数字，只有遵循这些规则才真正有用。因此，本月我们让分析学会了日本对住宅用地实际的课税方式，依照法律条文重写了每一条土地取得相关的提示，并让Maisoku宣传单符合不动产经纪业者所遵循的标示与广告规则。以下是本月发布的内容。

1. 适用住宅用地特例的固定资产税

在日本，住宅用地几乎都是在适用减免措施后才被课税的。根据住宅用地特例，**固定资产税（固定資産税）**的课税标准中，每户200m²以内的部分降至评估值的六分之一，超出部分降至三分之一；**都市计划税（都市計画税）**的课税标准则分别降至三分之一和三分之二。以往的分析按减免前的数值计算，因此几乎所有住宅房产的持有成本都被高估了。

当您未填写税额时，分析现在会在住宅用地上适用该特例，估算这两项税额，并将同一计算结果用于现金流数据、各个表格和正文，确保三者一致。分析表单中的“固定资产税”栏默认留空并标记为自动，因此默认会执行估算。如果您手上有纳税通知书上的实际金额，直接填入即可，系统将改用您填写的金额。

民泊分析现在也涵盖了同一规则的另一面。把住宅部分的建筑面积转为短期住宿用途，可能会缩小或取消土地适用的特例。分析会提示这一固定资产税风险，并在相关时适用兼用住宅的判定标准：居住部分占比在二分之一以上时，整块土地保留特例；在四分之一以上、不足二分之一时，一半土地保留特例；不足四分之一时则不再适用。

来源：《地方税法》中关于固定资产税和都市计划税住宅用地特例的规定

2. 准确表述日本的土地取得规定

在日本，土地易手时可能需要申报的制度有三项，而其中没有任何一项属于政府批准。分析中的每一条相关提示都已依照法律条文重写：

• 《国土利用计划法》（国土法）。 申报在签约之后两周内进行，适用于所有买方，不论国籍。面积标准现在也完全按条文适用：市街化区域为2,000m²以上，其他都市计划区域为5,000m²以上，都市计划区域以外为10,000m²以上。面积恰好为2,000m²的地块现在也会被正确标记为申报对象。
• 《外汇及对外贸易法》（外為法）。 属于日本非居民的买方须在取得后提交报告。这取决于居住身份而非国籍，分析现在也如此表述。
• 《重要土地等调查法》（重要土地等調査法，关于重要设施周边及国境离岛土地的法律）。 在特别指定的区域内，买卖双方须在签约之前进行申报。这是申报而非批准：申报并不会对交易进行审查或加以阻止。

对于来自日本以外、本就最为谨慎的买方而言，这一点恰恰在这类房产上最为重要。暗示国家可以拒绝交易的提示，会夸大一个并不存在的风险。分析现在会如实说明每一项义务。

来源：《国土利用计划法》第23条；《重要土地等调查法》及内阁府FAQ；《外汇及对外贸易法》

3. 将独居老年人作为租客群体加以考量

单人家庭占日本家庭总数的38%（2020年国势调查），且仍在增加；而对于许多投资者所分析的老旧单间和1K房源而言，独居老年人正是一个规模可观的租客群体。单身户型的租赁分析现在会将他们作为一个租客群体加以考量：他们看重什么（一楼或有电梯、附近有医疗机构、可使用担保公司），以及他们能为房东带来什么，那就是长期租住和极低的退租率。

分析还会计入令部分房东犹豫的那种罕见尾部情形，即一段时间内未被发现的孤立死，并说明专业人士如何加以缓解：守护服务（見守り）、在房东火灾保险上附加的孤立死保险特约、政府关于遗留物处理的示范合同条款（残置物モデル契約条項）、终身建筑物租赁（終身建物賃貸借），以及经登记的租金担保机构和居住支援法人。分析还会明确指出，根据国土交通省的指南，自然死亡若被及时发现，通常不产生告知义务。

这样的呈现方式是有意为之：风险要被计入并加以缓解，而不是回避。分析不会建议以年龄为由拒绝租客。家庭户型不受影响，也不会增加这一部分内容。

来源：2020年国势调查；国土交通省关于不动产交易中人的死亡告知的指南（2021年）；国土交通省与法务省示范合同条款

4. Maisoku宣传单：地震信息与广告许可记录

Maisoku（マイソク）宣传单现在能回答买方关于地震所关心的两方面问题。灾害信息栏在洪水、海啸、风暴潮、土砂灾害和内涝之外，新增了地震作为第六种灾害类型。当某处房产的地震灾害尚未评估时，宣传单会显示尚未评估，而不是印出“无”，因为日本没有任何地方的地震概率为零。建筑信息栏新增了**抗震标准（耐震基準）**一行：房产已记录的值按记录印出，由建成年份推算的值则标注“（根据建成年份推定）”，避免被误读为已认证的达标。宣传单只把建造年代作为事实列出，风险的讨论留给分析，这符合日本不动产广告的实务。

对于经手其他经纪公司房源的经纪人，Tatemono IQ现在会记录房源的REINS广告转载许可（広告転載区分），在导入时若REINS资料单上有该信息便会读取；您还可以附上来自委托方经纪公司（元付）的许可记录：日期、许可涵盖的媒体、备注和证明文件。关于其他公司房源的导出提示现在只在适用时出现，已有许可记录时则不会打扰您。

此外还有两项宣传单修复：位置地图现在以房产所在区域为中心，“大致位置”标签在日文中也能正确显示。

来源：J-SHIS地震危险度评估系统，防灾科学技术研究所（NIED）；REINS使用指南（利用ガイドライン）

5. 从房产页面一键查看步行到车站的路线

每个房产页面现在都在“分析”“Maisoku PDF导出”和“编辑”旁边新增了步行到车站按钮。只需一键，即可打开前往最近主要车站的步行路线，显示距离、预计步行时间、车站名称及所属线路，并可直接开始虚拟街景漫步。这与地图面板提供的体验相同，现在可以直接从房产本身进入。

其背后的周边数据也更准确了：

• 车站密集区域的步行时间按实际路线计算。 周边车站众多的房产（通常位于市中心）过去会退回按直线距离计算。新查询和更新的结果现在会按实际步行路线测量。
• 周边设施分类更准确。 神社会被识别为神社而不是教堂，快递公司的营业所也不再被列为邮局。
• 墓地不再被视为生活配套设施。 无名称的零散墓地不再虚增周边设施的数量，墓地也不再计入地段的宗教设施评分。
• 地址匹配更精确。 导入的地址现在会借助数字厅的地址基础登记库（アドレス・ベース・レジストリ）区分为住居表示（街区门牌编号）或地番（土地登记地号），使以地番表示的地址也能以正确的形式定位。

来源：数字厅地址基础登记库（アドレス・ベース・レジストリ）

6. 在任何格式、任何语言中都能正确阅读的报告

• 每份PDF都完整呈现每个日文字符。 无论导出语言为何，分析PDF现在都能完整显示日文特有的字符，费用面板中的项目名称以及旧耐震基准（旧抗震标准）等术语都能完整印出。
• 投资评估纳入PDF。 评估标签及其依据现在会出现在导出的计算面板中，包括“无法判定”状态，并附上说明，而不是呈现为负面结论。
• 日文导出读起来就是日文。 日文PDF中的收益率计算方法卡片会给出日文公式，取得费用合计则以单一且标注正确的、占挂牌价的百分比呈现。
• 始终使用您的语言。 日文、韩文和中文分析中的评估等级现在以该语言显示，而不再是英文。缺失的信息会以通俗的说法说明，而不是内部字段名称；在列表分析中，RC等结构代码首次出现时会写出全称（钢筋混凝土结构）。
• 共享链接与应用内一致。 您共享的分析，其表格、评分卡和投资者问题现在都能在浏览器中以任何语言正确显示。

7. 试用结束后，仍可按需购买

过去，免费试用结束且未订阅时，账户会处于暂停状态，既不能导入也不能分析，想要购买更多额度还必须重新订阅。这种状态已经取消。没有订阅的账户现在采用按量付费：您可以随时按需购买房产或分析套餐，剩余额度会显示在“使用量和配额”中。准备好后，随时可以通过常规的方案结账重新订阅。

套餐结账本身也更宽容了：不小心点击到支付窗口以外的地方，窗口不会再关闭，您已填写的内容也不会丢失。

9月其他改进

• 计算器从正确的数字开始。 从房产页面打开的现金流计算器和Pro Forma计算器，现在会根据已保存的月租金预填年租金，根据已保存的入住率预填空置率，且单位正确。
• 导出内容不含内部标识。 列表分析PDF会写明列表名称和已分析的房产数量，不再包含内部记录编号。
• 地图上一次只显示一张地点卡片。 点击第二个周边设施标记时，会替换当前打开的卡片，而不是再叠加一张。
• 方案说明与试用期一致。 定价页面上的方案说明不再写出与卡片所示试用期相矛盾的天数，五种语言均已更正。
• 地震数据来源标注正确。 使用地震数据的分析现在会注明其来源为J-SHIS和防灾科学技术研究所（NIED）。