2026年9月：適用住宅用地特例的固定資產稅、準確表述的日本土地取得規定，以及一鍵步行到車站

4月的主題是資料，5月是個人化，6月是判斷力，7月是風險與區位，8月是精度。9月的主題則是「規則」。日本的房產投資受到稅法、土地法規與廣告實務等層層規則的約束，一個看似精確的數字，唯有遵循這些規則才真正有用。因此，本月我們讓分析學會日本對住宅用地實際的課稅方式，依照法律條文重寫了每一則土地取得相關的提示，並讓Maisoku宣傳單符合不動產經紀業者所遵循的標示與廣告規則。以下是本月推出的內容。

1. 適用住宅用地特例的固定資產稅

在日本，住宅用地幾乎都是在適用減免措施後才被課稅。依據住宅用地特例，**固定資產稅（固定資産税）**的課稅標準中，每戶200m²以內的部分降為評定價值的六分之一，超出部分降為三分之一；**都市計畫稅（都市計画税）**的課稅標準則分別降為三分之一與三分之二。過去的分析以減免前的數值計算，因此幾乎所有住宅房產的持有成本都被高估了。

當您未填寫稅額時，分析現在會在住宅用地上適用該特例，估算這兩項稅額，並將同一計算結果用於現金流數據、各個表格與內文，確保三者一致。分析表單中的「固定資產稅」欄預設留空並標示為自動，因此預設會執行估算。若您手上有納稅通知書上的實際金額，直接填入即可，系統將改用您填寫的金額。

民泊分析現在也涵蓋了同一規則的另一面。將住宅部分的樓地板面積轉作短期住宿用途，可能會縮小或取消土地適用的特例。分析會提示這項固定資產稅風險，並在相關時適用併用住宅的判定標準：居住部分占比在二分之一以上時，整筆土地保留特例；在四分之一以上、未滿二分之一時，一半土地保留特例；未滿四分之一時則不再適用。

來源：《地方稅法》中關於固定資產稅與都市計畫稅住宅用地特例的規定

2. 準確表述日本的土地取得規定

在日本，土地易手時可能需要申報的制度有三項，而其中沒有任何一項屬於政府核准。分析中的每一則相關提示都已依照法律條文重寫：

《國土利用計畫法》（国土法）。 申報於簽約之後兩週內進行，適用於所有買方，不論國籍。面積標準現在也完全依條文適用：市街化區域（市街化区域）為2,000m²以上，其他都市計畫區域為5,000m²以上，都市計畫區域以外為10,000m²以上。面積恰好為2,000m²的土地現在也會被正確標示為申報對象。
《外匯及對外貿易法》（外為法）。 屬於日本非居住者的買方須於取得後提出報告。這取決於居住身分而非國籍，分析現在也如此表述。
《重要土地等調查法》（重要土地等調査法，關於重要設施周邊及國境離島土地的法律）。 在特別指定的區域內，買賣雙方須於簽約之前提出申報。這是申報而非核准：申報並不會對交易進行審查或加以阻止。

對於來自日本以外、本就最為審慎的買方而言，這一點恰恰在這類房產上最為重要。暗示國家可以拒絕交易的提示，會誇大一個並不存在的風險。分析現在會如實說明每一項義務。

來源：《國土利用計畫法》第23條；《重要土地等調查法》及內閣府FAQ；《外匯及對外貿易法》

3. 將獨居長者視為租客族群加以考量

單人家戶占日本家戶總數的38%（2020年國勢調查），且仍在增加；而對於許多投資人所分析的老舊套房與1K物件而言，獨居長者正是一個規模可觀的租客族群。單身戶型的租賃分析現在會將他們視為一個租客族群加以考量：他們重視什麼（一樓或有電梯、附近有醫療院所、可使用保證公司），以及他們能為房東帶來什麼，那就是長期租住與極低的退租率。

分析也會納入令部分房東卻步的那種罕見尾端情境，即一段時間內未被發現的孤立死，並說明專業人士如何加以緩解：守護服務（見守り）、在房東火災保險上附加的孤立死保險附約、政府關於遺留物處理的示範契約條款（残置物モデル契約条項）、終身建物租賃（終身建物賃貸借），以及經登錄的租金保證業者與居住支援法人。分析也會明確指出，依國土交通省的指引，自然死亡若被及時發現，通常不產生告知義務。

這樣的呈現方式是刻意為之：風險要被納入計算並加以緩解，而不是迴避。分析不會建議以年齡為由拒絕租客。家庭戶型不受影響，也不會增加這一段內容。

來源：2020年國勢調查；國土交通省關於不動產交易中人的死亡告知的指引（2021年）；國土交通省與法務省示範契約條款

4. Maisoku宣傳單：地震資訊與廣告同意紀錄

Maisoku（マイソク）宣傳單現在能回答買方關於地震所關心的兩方面問題。災害資訊欄在洪水、海嘯、暴潮、土砂災害與內水氾濫之外，新增了地震作為第六種災害類型。當某筆房產的地震災害尚未評估時，宣傳單會顯示尚未評估，而不是印出「無」，因為日本沒有任何地方的地震機率為零。建物資訊欄新增了**耐震標準（耐震基準）**一列：房產已記錄的值依記錄印出，由建成年份推算的值則標註「（依建成年份推定）」，避免被誤讀為已認證的合規。宣傳單只將建造年代作為事實列出，風險的討論則留給分析，這符合日本不動產廣告的實務。

對於經手其他經紀公司物件的經紀人，Tatemono IQ現在會記錄物件的REINS廣告轉載許可（広告転載区分），於匯入時若REINS資料單上有此資訊便會讀取；您也可以附上來自委託方經紀公司（元付）的同意紀錄：日期、同意涵蓋的媒體、備註與佐證檔案。關於其他公司物件的匯出提示現在只在適用時出現，已有同意紀錄時則不會打擾您。

此外還有兩項宣傳單修正：位置地圖現在以房產所在區域為中心，「大致位置」標籤在日文中也能正確顯示。

來源：J-SHIS地震危險度評估系統，防災科學技術研究所（NIED）；REINS使用指引（利用ガイドライン）

5. 從房產頁面一鍵查看步行到車站的路線

每個房產頁面現在都在「分析」「Maisoku PDF匯出」與「編輯」旁新增了步行到車站按鈕。只要一鍵，即可開啟前往最近主要車站的步行路線，顯示距離、預估步行時間、車站名稱及所屬路線，並可直接開始虛擬街景漫步。這與地圖面板提供的體驗相同，現在可以直接從房產本身進入。

其背後的周邊資料也更準確了：

車站密集區域的步行時間依實際路線計算。 周邊車站眾多的房產（通常位於市中心）過去會退回以直線距離計算。新查詢與更新的結果現在會依實際步行路線量測。
周邊設施分類更準確。 神社會被辨識為神社而非教堂，宅配公司的營業所也不再被列為郵局。
墓地不再被視為生活機能設施。 無名稱的零散墓地不再灌水周邊設施的數量，墓地也不再計入地段的宗教設施評分。
地址比對更精確。 匯入的地址現在會透過數位廳的地址基礎登錄庫（アドレス・ベース・レジストリ）區分為住居表示（街區門牌編號）或地番（土地登記地號），讓以地番表示的地址也能以正確的形式定位。

來源：數位廳地址基礎登錄庫（アドレス・ベース・レジストリ）

6. 在任何格式、任何語言中都能正確閱讀的報告

每份PDF都完整呈現每個日文字元。 無論匯出語言為何，分析PDF現在都能完整顯示日文特有的字元，費用面板中的項目名稱以及旧耐震基準（舊耐震標準）等術語都能完整印出。
投資評估納入PDF。 評估標籤及其依據現在會出現在匯出的計算面板中，包括「無法判定」狀態，並附上說明，而不是呈現為負面結論。
日文匯出讀起來就是日文。 日文PDF中的收益率計算方法卡片會列出日文公式，取得費用合計則以單一且標示正確的、占開價的百分比呈現。
始終使用您的語言。 日文、韓文與中文分析中的評估等級現在以該語言顯示，不再是英文。缺漏的資訊會以淺白的說法說明，而不是內部欄位名稱；在清單分析中，RC等構造代碼首次出現時會寫出全稱（鋼筋混凝土造）。
分享連結與應用程式內一致。 您分享的分析，其表格、評分卡與投資人問題現在都能在瀏覽器中以任何語言正確顯示。

7. 試用結束後，仍可依需求購買

過去，免費試用結束且未訂閱時，帳戶會處於暫停狀態，既不能匯入也不能分析，想購買更多額度還必須重新訂閱。這種狀態已經取消。沒有訂閱的帳戶現在採用按量付費：您可以隨時依需求購買房產或分析方案包，剩餘額度會顯示在「使用量和配額」中。準備好之後，隨時可以透過一般的方案結帳重新訂閱。

方案包的結帳流程本身也更寬容了：不小心點到付款視窗以外的地方，視窗不會再關閉，您已填寫的內容也不會遺失。

9月其他改進

計算機從正確的數字開始。 從房產頁面開啟的現金流計算機與Pro Forma計算機，現在會依已儲存的月租金預填年租金，依已儲存的入住率預填空置率，且單位正確。
匯出內容不含內部識別碼。 清單分析PDF會寫明清單名稱與已分析的房產數量，不再包含內部紀錄編號。
地圖上一次只顯示一張地點卡片。 點擊第二個周邊設施標記時，會取代目前開啟的卡片，而不是再疊加一張。
方案說明與試用期一致。 定價頁面上的方案說明不再寫出與卡片所示試用期相矛盾的天數，五種語言皆已更正。
地震資料來源標註正確。 使用地震資料的分析現在會註明其來源為J-SHIS與防災科學技術研究所（NIED）。