2026年9月：住宅用地特例を反映した固定資産税、正確に記述された土地取引の届出制度、そしてワンクリックで駅までの徒歩ルート

4月はデータ、5月はパーソナライズ、6月は判断力、7月はリスクと立地、8月は精度がテーマでした。そして9月のテーマは「ルール」です。日本の不動産投資は、税法、土地に関する法令、広告に関する実務という幾重ものルールのもとにあり、精緻に見える数値も、そのルールに沿っていなければ役に立ちません。そこで今月は、日本における住宅用地の実際の課税方法を分析に組み込み、土地取引に関するすべての案内を法令の条文に照らして書き直し、マイソクを不動産会社が従う表示・広告のルールに沿ったものにしました。以下が今月リリースした内容です。

1. 住宅用地特例を反映した固定資産税

日本の住宅用地は、ほとんどの場合、軽減措置が適用されたうえで課税されます。住宅用地特例により、固定資産税の課税標準は、住戸1戸あたり200m²までの部分で評価額の6分の1、それを超える部分で3分の1に、都市計画税の課税標準はそれぞれ3分の1、3分の2に軽減されます。これまでの分析では軽減前の数値で計算していたため、ほぼすべての住宅物件で保有コストが過大になっていました。

税額をご入力いただかない場合、分析は住宅用地に特例を適用したうえで両方の税額を試算します。同じ計算結果がキャッシュフローの数値、各表、本文に反映されるため、それぞれの数値は一致します。分析フォームの「固定資産税」欄は空欄の自動の状態から始まり、標準で試算が実行されます。納税通知書の実際の金額がお手元にある場合は、その金額を入力すれば、入力した金額が優先して使用されます。

民泊分析は、同じ特例のもう一つの側面にも対応しました。住宅部分の床面積を短期宿泊の用途に転用すると、土地に対する特例が縮小または適用外となる場合があります。分析はこの固定資産税上のリスクを指摘し、該当する場合には併用住宅の判定基準を適用します。居住部分の割合が2分の1以上であれば土地全体に特例が適用され、4分の1以上2分の1未満であれば土地の半分に適用され、4分の1未満では適用されません。

出典：地方税法（固定資産税および都市計画税の住宅用地特例に関する規定）

2. 土地取引に関する届出制度を正確に記述

日本で土地を取得する際に届出が必要となりうる制度は3つあり、そのいずれも行政による許可ではありません。分析内のすべての案内を、法令の条文に照らして書き直しました。

国土利用計画法（国土法）：届出は契約の締結後、2週間以内に行います。対象は国籍を問わずすべての買主です。面積要件も条文どおりに適用されるようになりました。市街化区域では2,000m²以上、それ以外の都市計画区域では5,000m²以上、都市計画区域外では10,000m²以上です。ちょうど2,000m²の土地も、正しく届出の対象として扱われます。
外国為替及び外国貿易法（外為法）：日本の非居住者である買主は、取得後に報告を行います。これは国籍ではなく居住性によって決まるものであり、分析もそのように記述するようになりました。
重要土地等調査法：特に指定された区域内では、売主と買主が契約の締結前に届け出ます。これは届出であって許可ではなく、届出によって取引が審査されたり、阻止されたりすることはありません。

この点は、海外の買主がもともと最も慎重になる物件でこそ重要な意味を持ちます。国が売買を拒否できるかのような案内は、存在しないリスクを誇張してしまいます。分析は、それぞれの義務を実際のとおりに記述するようになりました。

出典：国土利用計画法第23条、重要土地等調査法および内閣府 FAQ、外為法

3. 単身高齢者を入居者層として検討

単身世帯は日本の世帯の38%を占め（2020年国勢調査）、なお増加しています。そして単身高齢者は、多くの投資家が分析する築年数の経過したワンルームや1Kの物件にとって、まさに大きな賃借人層です。単身向け住戸の賃貸分析では、単身高齢者を入居者層として検討するようになりました。この層が求めるもの（1階またはエレベーターでのアクセス、近隣の医療機関、保証会社の利用可否）と、その見返りとして貸主にもたらすもの、すなわち長期の入居と非常に低い退去率です。

分析はまた、一部の貸主がためらう要因となる、まれなテールシナリオ、すなわち一定期間発見されない孤立死についても織り込み、専門家が講じる対策を示します。見守りサービス、貸主の火災保険に付帯する孤独死保険特約、国の「残置物の処理等に関するモデル契約条項」、終身建物賃貸借、そして国に登録された家賃債務保証業者や居住支援法人です。また国土交通省のガイドラインのもとでは、自然死が速やかに発見された場合、通常は告知義務が生じないことも明記します。

この構成は意図的なものです。リスクは避けるのではなく、織り込み、軽減します。分析が年齢を理由に入居者を断るよう勧めることはありません。ファミリー向け住戸は対象外であり、このセクションが追加されることはありません。

出典：2020年国勢調査、宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン（国土交通省、2021年）、残置物の処理等に関するモデル契約条項（国土交通省・法務省）

4. マイソク：地震に関する情報と広告転載の承諾記録

マイソクは、地震について買主が抱く疑問の両面に答えるようになりました。ハザード欄には、洪水、津波、高潮、土砂災害、内水氾濫に加えて、6つ目のハザード種別として地震が表示されます。物件の地震ハザードがまだ評価されていない場合は、「なし」と印字するのではなく**「未評価」と表示します。日本に地震の発生確率がゼロの場所は存在しないためです。建物情報の欄には耐震基準**の行が加わりました。物件に記録された値はそのまま印字され、築年から推定した値には「（築年からの推定）」と明記されるため、基準への適合が証明されたものと誤解されることはありません。マイソクは建築時期を事実として記載するにとどめ、リスクの説明は分析に委ねます。これは日本の不動産広告の実務に沿ったものです。

他社の物件を扱う不動産会社のために、Tatemono IQ は物件の REINS 広告転載区分を記録するようになりました。取り込み時に REINS の物件情報シートにその記載があれば読み取ります。さらに、元付業者からの承諾記録を添付できます。承諾日、承諾の対象となる媒体、メモ、裏付けとなるファイルです。他社物件に関するエクスポート時の注意表示は該当する場合にのみ表示され、承諾が記録されている場合は表示されません。

マイソクではほかに2点を修正しました。所在地の地図が物件のエリアを中心に表示されるようになり、おおよその位置を示すラベルが日本語で正しく表示されるようになりました。

出典：J-SHIS 地震ハザードステーション、防災科学技術研究所（NIED）、REINS 利用ガイドライン

5. 物件ページからワンクリックで駅までの徒歩ルートへ

すべての物件ページに、「分析」「マイソクPDFエクスポート」「編集」と並んで**「駅まで歩く」**ボタンが加わりました。ワンクリックで最寄りの主要駅までの徒歩ルートが開き、距離、徒歩の所要時間の目安、駅名と路線が表示され、バーチャル街歩きもすぐに開始できます。地図パネルと同じ体験を、物件ページから直接利用できるようになりました。

その裏側にある周辺データも、より正確になりました。

駅の多いエリアでも徒歩時間をルートで計測。 都心部など近くに駅が多い物件では、直線距離による計算になってしまうことがありました。新規および更新時の算出では、実際の徒歩ルートで計測します。
周辺施設の分類がより正確に。 神社が教会ではなく神社として認識されるようになり、宅配会社の営業所が郵便局として表示されることもなくなりました。
墓地を生活利便施設として扱いません。 名称のない墓地の断片が周辺施設の件数を水増しすることはなくなり、墓地が宗教施設に関する評価に算入されることもなくなりました。
住所の照合がより精密に。 取り込んだ住所を、デジタル庁のアドレス・ベース・レジストリを用いて住居表示か地番かに分類するようになり、地番で表記された住所も正しい形式で位置を特定できます。

出典：デジタル庁アドレス・ベース・レジストリ

6. どの形式、どの言語でも正しく読めるレポート

すべての PDF で、すべての日本語の文字を。 分析 PDF は、出力言語にかかわらず日本語特有の文字を欠けることなく表示するようになりました。費用パネルの項目名や旧耐震基準などの用語も、完全な形で印字されます。
投資評価が PDF に。 評価ラベルとその根拠が、出力される計算パネルに表示されるようになりました。「判定不可」の状態も含まれ、否定的な結論としてではなく、その理由とともに説明されます。
日本語の出力は日本語として読める内容に。 日本語 PDF の利回り算出方法カードには日本語の計算式が記載され、取得諸費用の合計は、売出価格に対する一つの、正しく表記された割合として示されます。
すべてをご自身の言語で。 日本語、韓国語、中国語の分析では、評価の等級が英語ではなくその言語で表示されるようになりました。不足している情報は内部のフィールド名ではなく平易な言葉で示され、リスト分析では RC などの構造の略号が初出時に正式名称（鉄筋コンクリート造）で記載されます。
共有リンクもアプリと同じ見た目に。 共有した分析は、表、スコアカード、投資家向けの質問が、どの言語でもブラウザ上で正しく表示されるようになりました。

7. 無料トライアル終了後も、必要な分だけ購入可能に

これまでは、無料トライアルがサブスクリプションに移行しないまま終了すると、アカウントは物件の取り込みも分析もできない一時停止の状態となり、追加で購入するには再度サブスクリプションに登録する必要がありました。この状態は廃止されました。サブスクリプションのないアカウントは従量課金となり、必要なときに物件や分析のバンドルを購入でき、残りの利用可能数は「使用量とクォータ」に表示されます。サブスクリプションの再開は、いつでも通常のプラン購入手続きから行えます。

バンドルの購入手続きそのものも使いやすくなりました。決済画面の外側をうっかりクリックしても、画面が閉じて入力内容が失われることはなくなりました。

9月のその他の改善

計算ツールが正しい数値から始まります。 物件から開いたキャッシュフロー計算ツールとプロフォーマ計算ツールは、保存されている月額賃料から年間賃料を、保存されている入居率から空室率を、正しい単位で自動入力するようになりました。
出力に内部識別子を含めません。 リスト分析の PDF にはリスト名と分析した物件数が記載され、内部のレコード番号は含まれません。
地図の施設カードは一度に1枚。 2つ目の周辺施設マーカーをクリックすると、新しいカードが重なるのではなく、開いているカードが置き換わります。
プランの説明がトライアル期間と一致。 料金ページのプラン説明に、カードに表示されたトライアル期間と矛盾する日数が記載されることはなくなりました。5言語すべてが対象です。
地震データの出典を正しく表記。 地震データを使用する分析では、その出典として J-SHIS と防災科学技術研究所（NIED）を表記するようになりました。