日元贬值
日元在2022至2024年间贬值逾30%，形成数十年未见的美元、欧元购买力优势，吸引大量海外资金流入东京住宅市场。
日本住宅不动产价格 2020~2025
158万笔官方交易数据分析
1,577,804
分析交易笔数
47
都道府县
FY2020–FY2025
24 季度
更新于 2026年5月20日
数据来源：国土交通省（PDL 1.0）| 分析与洞察：© Tatemono IQ
市场概览
日本住宅房地产市场已进入一个自泡沫破裂前以来未曾出现的结构性增长阶段。在比大多数全球市场更快地消化了2020年冲击之后，全国二手公寓中位价从2021年到2025年累计上涨+23.4%，背后有三大推动力：日元贬值、海外资本流入，以及城市核心区持续的供应约束。东京对周边关东地区的引力牵引占据了这轮复苏不成比例的份额，与此同时，更广泛的市场迎来了一个「筛选时代」：随着日本萎缩的人口将资本集中于步行可达性和轨道交通通达性最高的区域，超便利的城市地段正在刷新价格溢价的历史纪录。
JP¥546,667/m²
上升中
全国公寓中位价（FY2025）
中古マンション等
+23.4%
上升中
价格变动 2021→2025
全国平均东京:同期+20.7%
JP¥245,000/m²
稳定
最具性价比的主要市场
北海道
+190%
溢价
近站溢价
步行≤5分钟 vs 20分钟以上
价格驱动因素
外国买家需求
2024年东京中心区新建公寓交易的估计27%至40%涉及非日本买家，较2020年之前的个位数百分比大幅上升。
供应约束
2020至2024年东京23区新建住宅竣工量持续下滑，而需求激增，导致可售库存收紧，进一步加剧二手市场的价格上涨压力。
货币政策分歧
在西方央行于2022至2024年积极加息之际，日本银行维持了超宽松的货币政策立场。国内浮动利率住房贷款处于极低水平，在全球货币紧缩周期中为国际资本创造了具有吸引力的利差套利机会。始于2024年的日本银行历史性政策正常化进程值得持续关注，但从全球标准来看，实际利率仍在结构性低位。
新建住宅成本的螺旋式上升
日元贬值放大了建筑材料的进口成本，而2024年修订《劳动基准法》后建筑行业overtime管制措施收紧了熟练劳动力供给。东京23区的新建公寓均价在2025财年达到1.3784亿日元——连续第三年突破1亿日元关口。被排除在新建市场之外的国内自住买家越来越多地转向二手RC住宅，这一需求独立于外国买家故事之外，推动了二手市场的销售。
东京集中
东京重力效应
68%
全国平均掩盖了东京的压倒性地位。大东京地区（1都3県——东京、神奈川、埼玉、千叶）占日本人口的约30%，却占全国二手公寓交易额的约68%。
68%
全国交易额占比
54.6%
全国交易数量占比
大东京地区（1都3県）——东京、神奈川、埼玉、千叶
东京的主导地位并非偶然，而是数十年有意为之的基础设施集中建设、每次企业总部迁入后自我强化的集聚效应，以及日本央行宽松时代优先流向最透明、流动性最高城市房地产市场的资金共同塑造的结果。这一市场的交易深度和频繁程度已达到相当水准，以至于国际资本越来越将东京都心住宅视为一种高能见度、具有持续价格发现机制且在下行周期中仍能正常退出的资产类别。
这种引力效应也向外辐射。神奈川、埼玉、千叶——构成1都3县通勤圈的三个都道府县——的房价涨幅密切跟随东京轨迹，而非反映各自的人口基本面。通勤东京中心区的时间仍是强大的定价变量：1都3县通勤圈与其说是独立的地区市场，不如说是以城市中心为圆心向外辐射的一系列同心圆价格带。
轨道交通溢价
站点距离：日本资产价值第一预测变量
+190% 溢价
步行≤5分钟 vs 20分钟以上
到最近车站的步行时间，是预测日本城市住宅资产价值和长期租赁能力最有力的单一变量。老龄化社会与城市年轻人口低汽车拥有率，从结构上将轨道交通通达性提升为首要的生活便利指标与流动性指标。步行5分钟以内的物件相比步行20分钟以上的物件，中位价溢价高达+190%——随着远程办公弹性与境外投资双双强化对最便利站点区位的需求，这一差距自2020年以来持续扩大。
≤5分钟 — 豪华层：最高流动性，最强租赁收益，对人口减少风险最具韧性
6~10分钟 — 主流市场：具有竞争力的定价，各类资产均有稳定的租户需求
11分钟以上 — 流动性大幅折损：挂牌时间延长，售出价格折让，人口统计风险提升
筛选时代
地区增长率分化
在47个都道府县中,表现出色的地区的房产价值在加速，而低增长地区则处于停滞状态。这种日益扩大的差距反映了市场向供应有限的城市中心地区集中的趋势。
Top 5都道府县
- 大阪府
- 新潟县
- 熊本县
- 栃木县
- 富山县
+34.2%
Average growth (2021→2025)
Bottom 5都道府县
- 德岛县
- 岩手县
- 茨城县
- 山形县
- 爱媛县
-11.5%
Average growth (2021→2025)
上位5个都道府县与下位5个都道府县平均增长率的差异
+45.7%pp 差距
解读地区增长明星
新潟（+35.4%）尽管城市密度较低，却跻身增长表现最佳的都道府县。这一涨幅部分源于低基数效应——新潟2021年的中位价相对较低，即便绝对涨幅有限，百分比变化也显得突出。这是有意义的数据，而非噪音，但不应将其泛化为广泛的地区复苏信号。
结构性两极分化 — 资本追逐便利
日本人口在收缩，但房地产市场并未均匀下滑，而是在走向两极分化。资本正在向具有集聚效应、轨道交通基础设施和平均家庭规模持续缩小所形成的持久需求的超便利城市枢纽集中。与此同时，缺乏核心城市或大型交通投资的地方则面临停滞或缓慢的价格侵蚀。随着劳动年龄人口减少的加速，这一趋势将在未来二十年进一步强化。
即便在人口下滑的都道府县中，新干线站点周边的微市场所呈现的价格走势也与城市核心相近，而非与周边地区同步——这提醒我们，都道府县平均数据掩盖了市区町村层面的真实故事。
Tatemono IQ的市区町村级分析工具，助您在主要指数反映之前，率先发现那些新干线沿线的价值洼地及人口结构异常市场。
供给侧动态
新建 vs 二手：两个市场的分化
新建住宅的价格天花板
日元贬值放大的进口成本上涨，叠加修订《劳动基准法》后2024年建筑行业overtime规制带来的熟练劳动力供给收紧，将新建住宅建设成本推至历史高位。东京23区新建公寓均价在2025财年达到1.3784亿日元——连续第三年突破1亿日元关口，实际上已将大多数国内自住买家排除在外。
流向二手市场的溢出效应
被新建市场价格拒之门外的国内买家，纷纷转向在日本1981年新耐震基准（适用于1981年6月1日以后取得建筑许可的建筑物，新耐震基準）下建造的二手RC（钢筋混凝土）结构建筑——这被广泛视为住宅房地产领域的结构安全标杆。这一需求转移是本报告二手交易数据的主要机制驱动力：不仅仅是投资者的投机行为，更是国内住宅需求的结构性再渠道化。
价格趋势
2020年以来的价格上涨
日本二手公寓市场吸收2020年冲击的速度快于多数主要发达国家市场，此后每年均实现上涨。2020年以来的稳步攀升源于三大因素叠加：第一，日元汇率在2022年至2024年间下跌逾30%，使日本不动产以美元和欧元计价显得更具吸引力；第二，据估算，2024年东京中心区新建公寓交易的27%至40%为外国买家所购；第三，历史性低位的国内房贷利率持续支撑本土需求。2025财年地价公示连续第5年上涨，创1991年以来最快涨幅。全国中位价四年间（2021年至2025年）累计上涨+23.4%，东京公寓价格上涨+20.7%，略低于全国涨幅，表明涨势已超越首都、扩散至更广区域。
¥547k/m²
全国公寓中位价（2025年）
+23.4%
全国涨幅（2021→2025）
+20.7%
东京公寓上涨（2021→2025）
27–40%
东京中心区新建公寓外国买家占比（2024估计）
全国公寓中位价 ¥/㎡ — 2020财年至2025财年
中位 · 按财年计的年度值 · 国土交通省 不動産情報ライブラリ
都道府县排名
都道府县二手公寓价格
中位 ¥/㎡ · 按财年计的年度值 · 至少30笔交易 · 来源:国土交通省 不動産情報ライブラリ 取引価格情報
| 排名 | 都道府县 | 中位 ¥/㎡ | 2021→2025 |
|---|---|---|---|
| 01 | 大阪府 | JP¥514,286 | +37.5% |
| 02 | 新潟县 | JP¥216,667 | +35.4% |
| 03 | 熊本县 | JP¥246,154 | +34.3% |
| 04 | 栃木县 | JP¥246,154 | +32.1% |
| 05 | 富山县 | JP¥287,821 | +31.8% |
| 06 | 山梨县 | JP¥253,939 | +30.8% |
| 07 | 和歌山县 | JP¥233,333 | +27.5% |
| 08 | 福冈县 | JP¥400,000 | +26.2% |
| 09 | 兵库县 | JP¥400,000 | +25.2% |
| 10 | 长野县 | JP¥333,333 | +24.7% |
| 11 | 冈山县 | JP¥295,652 | +24.6% |
| 12 | 滋贺县 | JP¥333,333 | +24.3% |
| 13 | 大分县 | JP¥215,385 | +23.1% |
| 14 | 石川县 | JP¥230,769 | +22.5% |
| 15 | 京都府 | JP¥523,077 | +21.7% |
| 16 | 岐阜县 | JP¥240,000 | +21.4% |
| 17 | 神奈川县 | JP¥550,000 | +21.3% |
| 18 | 埼玉县 | JP¥400,000 | +20.8% |
| 19 | 东京都 | JP¥1,028,571 | +20.7% |
| 20 | 奈良县 | JP¥246,154 | +20.2% |
| 21 | 长崎县 | JP¥310,556 | +18.2% |
| 22 | 千叶县 | JP¥340,000 | +16.6% |
| 23 | 鸟取县 | JP¥244,444 | +16.2% |
| 24 | 冲绳县 | JP¥453,333 | +15.6% |
| 25 | 高知县 | JP¥241,429 | +15.4% |
| 26 | 群马县 | JP¥216,026 | +15.1% |
| 27 | 福井县 | JP¥235,000 | +13.7% |
| 28 | 北海道 | JP¥245,000 | +11.9% |
| 29 | 宫城县 | JP¥309,091 | +10.9% |
| 30 | 香川县 | JP¥180,357 | +10% |
| 31 | 青森县 | JP¥163,636 | +9.1% |
| 32 | 佐贺县 | JP¥223,529 | +8.6% |
| 33 | 广岛县 | JP¥314,286 | +6.3% |
| 34 | 爱知县 | JP¥317,647 | +4.9% |
| 35 | 鹿儿岛县 | JP¥293,333 | +4.4% |
| 36 | 三重县 | JP¥242,857 | +3.6% |
| 37 | 静冈县 | JP¥228,571 | +2.9% |
| 38 | 宫崎县 | JP¥226,667 | +0% |
| 39 | 山口县 | JP¥187,500 | -0.5% |
| 40 | 福岛县 | JP¥215,385 | -4.5% |
| 41 | 秋田县 | JP¥179,798 | -5% |
| 42 | 爱媛县 | JP¥200,000 | -6.3% |
| 43 | 山形县 | JP¥237,500 | -6.9% |
| 44 | 茨城县 | JP¥247,059 | -12.6% |
| 45 | 岩手县 | JP¥212,000 | -15.6% |
| 46 | 德岛县 | JP¥171,429 | -16.2% |
| 47 | 岛根县 | JP¥262,829 | — |
更多市场情报
日本都道府县人口动态·需求预测评分卡
IPSS 2024更新于 2026年6月27日
→东京 vs 地方城市:价格对比
MLIT 不動産情報ライブラリ更新于 2026年6月2日
→即将推出
都道府县商业地产资本化率基准
MLIT 鑑定評価書情報
统计方法与数据说明
- 基于买方调查数据 — 覆盖约20~30%的住宅交易（国土交通省问卷回复率约30%）
- 个人地址已匿名化 — 仅保留字·丁目级别的精度
- 对每个都道府县与期间应用至少30笔交易的样本下限
- 依据PDL 1.0（公共数据许可）授权 — 标明出处即可自由再发布
数据出处
- 来源
- 不動産情報ライブラリ（国土交通省）
- URL
- https://www.reinfolib.mlit.go.jp/
- 许可
- PDL 1.0
- 最后更新
- 2026年5月
时间周期设定
为什么变动指标以FY2021为基准
本报告中的增长指标以FY2021至FY2025为区间计算，图表则展示FY2020至FY2025的完整数据窗口。全国二手公寓中位价在此期间逐年上涨。
我们使用中位数的原因
我们的中位数与指数不同的原因
Reinfolib 交易中位数是所有单位大小、建筑年代和都道府县内地理范围（例如东京都包括多摩地区的低价城市）的原始 ¥/㎡ 聚合。指数会系统性地产生更高的头条数字：东京 Kantei 70㎡相当仅筛选70㎡家庭型户型并汇总挂牌价，而 BIS 特征价格（hedonic）调整指数采用特征价格回归——两者都平滑单一时期的交易噪音。
两种观点都是正确的；它们回答不同的问题。Tatemono IQ 刻意使用交易中位数，因为它们反映了买家实际支付的价格，而不是模型。
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Tatemono IQ. (2026). Japan Residential Property Prices Market Report. Retrieved from https://www.tatemonoiq.com/en/market-reports/japan-residential-prices