都市圈集中
年轻单身成年人持续向东京、福冈等就业中心迁移，即使全国人口下降，仍在少数都道府县维持着租客群体的增长。
日本都道府县人口动态·需求预测评分卡
针对两类投资者群组，按截至2040年的预测家庭增长率对全部47个都道府县进行排名
47
已排名都道府县
18
强劲顺风都道府县
1
强劲逆风都道府县
更新于 2026年6月27日
数据来源：IPSS 2024（第9次推算）| 分析与洞察：© Tatemono IQ
市场概览
日本人口正在萎缩，但住房需求并非全面下滑，而是在加速集中。本评分卡按2025→2040年的预测家庭增长率，针对两类与投资相关的群组——紧凑型城市住宅的核心租客群体25~39岁单身成年人，以及养老住宅需求基础的65岁及以上单身老年人——对全部47个都道府县进行排名。对于年轻单身群体，仅有以冲绳和主要都市圈就业中心为首的一小部分都道府县仍呈现家庭数量的正增长，而全国大部分地区则面临可量化的逆风。对于老年群体，随着人口老龄化和独居比例上升，全部47个都道府县都呈现顺风。这两份排名在头部存在重叠——冲绳在两类群组中均排名第一，且前十名中有半数同时出现在两份榜单上——但在此之外则显著分化，而这种分化正是核心投资信号：最佳都道府县在很大程度上取决于您要为哪一类群组提供住房。每一项数据均直接源自IPSS 2024年第9次推算，并经过Tatemono IQ在其实际产品中所使用的同一套人口动态评分处理。
租赁需求群组
25~39岁单身成年人：都道府县需求排名
按25~39岁单人家庭2025→2040年的预测复合年均增长率（CAGR）对全部47个都道府县进行排名——紧凑型1K/1DK公寓的核心租客群体。来源：IPSS 2024年第9次推算。
| 排名 | 都道府县 | CAGR 2025→2040 | 需求区间 |
|---|---|---|---|
| 01 | 冲绳县 | +0.3% | 温和顺风 |
| 02 | 广岛县 | +0.3% | 中性 |
| 03 | 香川县 | +0.2% | 中性 |
| 04 | 福冈县 | +0.2% | 中性 |
| 05 | 千叶县 | +0.2% | 中性 |
| 06 | 埼玉县 | +0.1% | 中性 |
| 07 | 东京都 | +0.1% | 中性 |
| 08 | 鸟取县 | +0.1% | 中性 |
| 09 | 神奈川县 | +0.1% | 中性 |
| 10 | 石川县 | +0.1% | 中性 |
| 11 | 滋贺县 | +0.1% | 中性 |
| 12 | 熊本县 | +0.1% | 中性 |
| 13 | 大分县 | +0.1% | 中性 |
| 14 | 爱知县 | +0.1% | 中性 |
| 15 | 兵库县 | +0% | 中性 |
| 16 | 佐贺县 | +0% | 中性 |
| 17 | 宫崎县 | -0% | 中性 |
| 18 | 静冈县 | -0% | 中性 |
| 19 | 岛根县 | -0% | 中性 |
| 20 | 山口县 | -0% | 中性 |
| 21 | 栃木县 | -0% | 中性 |
| 22 | 富山县 | -0.1% | 中性 |
| 23 | 鹿儿岛县 | -0.1% | 中性 |
| 24 | 冈山县 | -0.1% | 中性 |
| 25 | 爱媛县 | -0.1% | 中性 |
| 26 | 茨城县 | -0.1% | 中性 |
| 27 | 群马县 | -0.1% | 中性 |
| 28 | 福井县 | -0.2% | 中性 |
| 29 | 三重县 | -0.2% | 中性 |
| 30 | 岐阜县 | -0.2% | 中性 |
| 31 | 京都府 | -0.2% | 中性 |
| 32 | 宫城县 | -0.2% | 中性 |
| 33 | 长崎县 | -0.3% | 温和逆风 |
| 34 | 长野县 | -0.3% | 温和逆风 |
| 35 | 奈良县 | -0.4% | 温和逆风 |
| 36 | 大阪府 | -0.4% | 温和逆风 |
| 37 | 新潟县 | -0.5% | 温和逆风 |
| 38 | 高知县 | -0.5% | 温和逆风 |
| 39 | 北海道 | -0.6% | 温和逆风 |
| 40 | 山梨县 | -0.6% | 温和逆风 |
| 41 | 德岛县 | -0.7% | 温和逆风 |
| 42 | 山形县 | -0.7% | 温和逆风 |
| 43 | 和歌山县 | -0.8% | 温和逆风 |
| 44 | 岩手县 | -0.9% | 温和逆风 |
| 45 | 福岛县 | -1.2% | 温和逆风 |
| 46 | 秋田县 | -1.3% | 温和逆风 |
| 47 | 青森县 | -1.5% | 强劲逆风 |
各都道府县需求顺风（涨跌幅最大者）
家庭数CAGR 2025→2040 · IPSS 2024 · 突出显示东京
发散式条形图展示2025→2040年家庭数的复合年均增长率（CAGR）。右侧（绿色）条形表示人口动态顺风；左侧（琥珀/红色）条形表示逆风。呈现表现最强与最弱的各5个都道府县，并以东京作为参照。
养老住宅需求群组
65岁以上单身老年人：都道府县需求排名
按65岁及以上单人家庭2025→2040年的预测复合年均增长率（CAGR）对全部47个都道府县进行排名——养老住宅、无障碍租赁住房及邻近护理设施的物业的需求基础。来源：IPSS 2024年第9次推算。
| 排名 | 都道府县 | CAGR 2025→2040 | 需求区间 |
|---|---|---|---|
| 01 | 冲绳县 | +2.5% | 强劲顺风 |
| 02 | 神奈川县 | +2.3% | 强劲顺风 |
| 03 | 滋贺县 | +2.3% | 强劲顺风 |
| 04 | 东京都 | +2.2% | 强劲顺风 |
| 05 | 爱知县 | +2.2% | 强劲顺风 |
| 06 | 埼玉县 | +2.2% | 强劲顺风 |
| 07 | 千叶县 | +2% | 强劲顺风 |
| 08 | 茨城县 | +1.9% | 强劲顺风 |
| 09 | 宫城县 | +1.9% | 强劲顺风 |
| 10 | 栃木县 | +1.8% | 强劲顺风 |
| 11 | 山梨县 | +1.7% | 强劲顺风 |
| 12 | 群马县 | +1.7% | 强劲顺风 |
| 13 | 长野县 | +1.7% | 强劲顺风 |
| 14 | 静冈县 | +1.6% | 强劲顺风 |
| 15 | 兵库县 | +1.6% | 强劲顺风 |
| 16 | 石川县 | +1.6% | 强劲顺风 |
| 17 | 岐阜县 | +1.6% | 强劲顺风 |
| 18 | 京都府 | +1.5% | 强劲顺风 |
| 19 | 大阪府 | +1.5% | 温和顺风 |
| 20 | 三重县 | +1.5% | 温和顺风 |
| 21 | 奈良县 | +1.4% | 温和顺风 |
| 22 | 福冈县 | +1.4% | 温和顺风 |
| 23 | 福井县 | +1.4% | 温和顺风 |
| 24 | 富山县 | +1.4% | 温和顺风 |
| 25 | 福岛县 | +1.3% | 温和顺风 |
| 26 | 新潟县 | +1.3% | 温和顺风 |
| 27 | 冈山县 | +1.2% | 温和顺风 |
| 28 | 佐贺县 | +1.2% | 温和顺风 |
| 29 | 广岛县 | +1.2% | 温和顺风 |
| 30 | 香川县 | +1.1% | 温和顺风 |
| 31 | 熊本县 | +1.1% | 温和顺风 |
| 32 | 北海道 | +1% | 温和顺风 |
| 33 | 岩手县 | +1% | 温和顺风 |
| 34 | 山形县 | +1% | 温和顺风 |
| 35 | 鸟取县 | +1% | 温和顺风 |
| 36 | 爱媛县 | +0.9% | 温和顺风 |
| 37 | 青森县 | +0.9% | 温和顺风 |
| 38 | 德岛县 | +0.9% | 温和顺风 |
| 39 | 和歌山县 | +0.8% | 温和顺风 |
| 40 | 长崎县 | +0.8% | 温和顺风 |
| 41 | 大分县 | +0.8% | 温和顺风 |
| 42 | 宫崎县 | +0.7% | 温和顺风 |
| 43 | 岛根县 | +0.7% | 温和顺风 |
| 44 | 秋田县 | +0.6% | 温和顺风 |
| 45 | 鹿儿岛县 | +0.5% | 温和顺风 |
| 46 | 山口县 | +0.4% | 温和顺风 |
| 47 | 高知县 | +0.3% | 温和顺风 |
各都道府县需求顺风（涨跌幅最大者）
家庭数CAGR 2025→2040 · IPSS 2024 · 突出显示东京
发散式条形图展示2025→2040年家庭数的复合年均增长率（CAGR）。右侧（绿色）条形表示人口动态顺风；左侧（琥珀/红色）条形表示逆风。呈现表现最强与最弱的各5个都道府县，并以东京作为参照。
日本人口动态需求分化背后的驱动力
全国人口下降
日本总人口自2008年起持续下降，IPSS预测这一下降趋势将在2040年前加速——导致大多数地方都道府县的家庭数量萎缩，并促使需求在地理上趋于集中。
老龄化加速
随着战后世代步入高龄、独居老年人增多，65岁以上单人家庭群组在全部47个都道府县都在增长——这是养老住宅独有的结构性顺风，与年轻人租赁市场截然不同。
家庭原子化
随着结婚率下降、独居增多，平均家庭规模持续缩小，因此作为住房需求实际单位的家庭数量在许多地区比总人口更具韧性。
区域两极分化
一小部分增长型都道府县与长尾的衰退型都道府县之间的差距不断扩大。投资者越来越需要都道府县与群组层级的需求信号，而非单一的全国叙事。
数据来源与统计方法
关于本数据
- 来源
- 国立社会保障·人口问题研究所（IPSS）— 国立社会保障・人口問題研究所。都道府县别家庭数量未来推算。
- 版本
- 2024年（第9次推算），以2020年人口普查为基准。
- 覆盖范围
- 全部47个都道府县 · 推算窗口2025~2040年（15年年化CAGR）· IPSS推算系列延伸至2050年。
更多市场情报
日本住宅不动产价格 2020~2025
MLIT 不動産情報ライブラリ更新于 2026年5月20日
→东京 vs 地方城市:价格对比
MLIT 不動産情報ライブラリ更新于 2026年6月2日
→即将推出
都道府县商业地产资本化率基准
MLIT 鑑定評価書情報
统计方法
- 家庭数量未来推算来源于IPSS 2024年（第9次推算），以2020年人口普查为基准，按5年为步长推算至2050年。
- CAGR是预测家庭数量从2025年到2040年的15年年化增长率：((2040 ÷ 2025)^(1/15) − 1) × 100。
- 需求区间采用Tatemono IQ现行的评分阈值（均为年化，互不重叠）：强劲顺风 ≥ +1.5%，温和顺风 +0.3%（含）至 +1.5%（不含），中性 −0.3%（不含）至 +0.3%（含），温和逆风 −1.5%（不含）至 −0.3%（含），强劲逆风 ≤ −1.5%。
- 本报告是Tatemono IQ的AI用于物业分析的同一套人口动态信号的直接导出，并在每次IPSS发布后手动刷新。
数据出处
- 来源
- 国立社会保障・人口問題研究所（IPSS）
- URL
- https://www.ipss.go.jp/
- 许可
- IPSS使用条款
- 最后更新
- 2026年6月
推算窗口
为何采用2025→2040年窗口
我们以2025→2040年窗口对家庭变化进行年化，因为该窗口涵盖了完整的15年投资周期，同时仍处于IPSS推算系列中高置信度的中短期范围内。更短的窗口会过度放大近期人口普查噪音；而至2050年的完整周期则超出了大多数收购项目的规划期。15年窗口也与Tatemono IQ现行的顺风评分所采用的窗口一致，使本报告与产品保持一致。
群组定义
如何定义这两类投资者群组
「单身25~39岁」群组汇总了25~29岁、30~34岁和35~39岁各年龄段的预测单人家庭数——紧凑型1K/1DK公寓的主要租客群体。「单身65岁以上」群组采用IPSS预先汇总的65岁及以上单人家庭数据——养老住宅与无障碍租赁住房的需求基础。
两类群组衡量的都是家庭而非个人，因为家庭才是住房需求的单位。一个都道府县可能在平均家庭规模缩小的同时人口减少却单人家庭增加——这正是本评分卡以群组层级的家庭推算（而非头条人口数）作为依据的原因。
许可证与版权
使用条款与引用规则
基础家庭数量推算由IPSS依据其自身使用条款发布；源数据的许可请查阅IPSS网站。本报告中Tatemono IQ的分析、排名、评分及可视化内容依据知识共享 署名 4.0 国际许可协议（CC BY 4.0）授权。只要明确注明Tatemono IQ的出处并附上本原始页面的链接，您即可自由共享和改编本材料，包括用于商业目的。
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Tatemono IQ. (2026). Japan Prefecture Demographic Demand Scorecard. Retrieved from https://www.tatemonoiq.com/en/market-reports/japan-prefecture-demographic-scorecard