日元贬值
2022~2024年日元贬值超30%，使日本房产以美元/欧元计价创数十年新低，吸引外资主要流入国际知名度较高的东京和大阪，进一步扩大了与地方城市的差距。
东京 vs 地方城市：二手公寓价格对比 2020~2025
基于日本六大城市326,604笔二手公寓交易的分析
326,604
分析交易笔数
6
城市
FY2020–FY2025
涵盖年份
数据来源：MLIT（PDL 1.0）| 分析与洞察：© Tatemono IQ · 2026年6月更新
市场概况
2020年至2025年间，日本六大政令指定都市二手公寓价格经历了显著的结构性分化。东京23区维持绝对溢价，2025年中位价达¥1,062k/m²（超过最低价城市札幌的4倍），但上涨动能的主角是地方核心领头城市。大阪（+25.5%）与福冈（+26.2%）五年涨幅领跑六城市。相比之下，二线城市市场在2024年触及购买力天花板：名古屋与札幌均从2024年高点回落，仙台则完全横盘。本分析基于主要政令指定都市区部326,604笔官方MLIT交易数据。
+324.6%
显著更高
东京溢价（相较最低价城市）
札幌
+26.2%
最快增长
增长率（最高城市）2020→2025
福冈
+133%
双层市场风险
市内资产断层最为显著
大阪 P25~P75 区间（2025年）
JP¥250,000/m²
准入门槛最低
最实惠的主要城市
札幌
城市价格分化驱动因素
城市集聚溢价
东京和大阪拥有不可替代的集聚优势：总部集中、国际交通枢纽及高密度交通网络，使需求不受宏观周期影响持续稳定。地方城市以可负担性和生活品质竞争，而非集聚效应。
核心区供应约束
东京和大阪中心区可建设土地结构性稀缺，再开发周期长。福冈和札幌的供应消化速度更快，因为其核心区相对较小，且需求激增超过了新供应的跟进速度，从而推动了价格上涨。
货币政策与房贷利率
日本银行的超宽松政策将浮动利率房贷维持在近零水平直至2023年，推动了全国性需求。2024年启动的利率正常化已引发立竿见影的分化：东京和大阪资金充裕的买家消化了这一变化，而名古屋、札幌、仙台等二线城市市场在2025年出现冷却或下滑，显示出本地杠杆购房者对信贷收紧更高的价格敏感度。
建筑成本飙升
日元贬值推高了六城市建筑材料进口成本。东京和大阪新房价格飙升将国内购房者引向二手市场，推高了转售价格。在札幌和福冈，同样的供给侧通胀限制了中低价位新房的开工，迫使本地需求流向存量交易市场，并在信贷收紧逆风加剧的整个2024年期间维持了转售价格的韧性。
价格走势
六城市公寓价格走势 2020~2025
东京23区从2020年的¥914k/m²稳步升至2025年的¥1,062k/m²（+16.1%），但最高资本增值率出现在日本次级商业枢纽城市。大阪上涨+25.5%至¥613k/m²，福冈以+26.2%领跑六城市达¥438k/m²。值得注意的是，东京、大阪、福冈、名古屋四城市均在2021年出现同步下跌，随后其复苏势头在截至2024年期间显著加速——这与宏观流动性冲击后资产通胀驱动的复苏周期特征高度吻合。名古屋在2024年触顶后反落，五年涨幅仅+2.9%。札幌以¥250k/m²保持最实惠的主要市场地位，但与名古屋一样，自2024年高点展开回调，显示出上行疲态。
+324.6%
东京溢价（相较最低价城市）
+26.2%
最快增长城市（2020→2025）
JP¥250,000/m²
最实惠城市中位价
+324.6%
城市间最大差距
城市二手公寓中位价（¥/m²）FY2020~FY2025
中位价 · 年度 · 行政区汇总 · MLIT 不动产信息库 · 最少30笔
六城市均为政令指定城市行政区汇总。东京=23特别区（东京都区部）汇总。数据轨迹代表六城市所有主要区域的连续年度市场活动。
城市排名
城市二手公寓价格
中位价（¥/m²）· 最新年度 · 行政区汇总 · 最少30笔 · 来源：MLIT 不动产信息库
| 排名 | 城市 | 中位价（¥/m²） | 2020→2025 |
|---|---|---|---|
| 01 | 东京 | JP¥1,061,538 | +16.1% |
| 02 | 大阪 | JP¥613,333 | +25.5% |
| 03 | 福冈 | JP¥437,500 | +26.2% |
| 04 | 名古屋 | JP¥342,857 | +2.9% |
| 05 | 仙台 | JP¥309,091 | +12.9% |
| 06 | 札幌 | JP¥250,000 | +17.6% |
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研究方法
- 购房者申报调查数据（全部住宅交易约8%的样本）
- 六城市均为政令指定城市行政区汇总；东京=23区（东京都区部）汇总，非整个东京都
- 高密度样本验证：六大市场均维持强劲交易量，基准期内每城市平均验证数据点超过54,000笔
- PDL 1.0（公共数据许可）— 注明出处可自由转载
数据归属
- 来源
- 不动产信息库（国土交通省）
- URL
- https://www.reinfolib.mlit.go.jp/
- 许可证
- PDL 1.0
- 最后更新
- 2026年6月
基准期设置
城市对比为何以2020年为基准
本报告以系列开始年度FY2020为基准计算增长率。与以FY2021为基准衡量疫情后复苏的全国住宅报告不同，本城市比较旨在以平等条件展示六城市的完整五年轨迹。分析的六个城市在FY2020均具备深度市场流动性和强劲样本密度，确保2020年基准为六大主要市场提供统计上严谨的横向可比基础。
为何使用中位价
本报告数值与指数的差异原因
Tatemono IQ交易中位价代表各城市行政区内所有户型、楼龄及微观板块的原始单价（每平方米）集计。相比之下，东京Kantei 70m²等量基准等机构指数采用特征价格回归模型，旨在平滑单期交易噪音。虽然指数模型通过过滤小户型而得出更高数值，但Tatemono IQ使用原始交易中位价，因为它准确反映了实际市场流动性——即买方在市场中实际投入的资本。
就东京而言，我们的中位价包含了23区常见的高收益小型单间和一居室房源的大量成交记录。这使绝对价格低于标准化的70m²家庭型公寓指数，但更真实、未经过滤地呈现了市场整体交易流速——反映了全部买家群体实际成交的完整价格谱系。
许可证与权利
使用条款与引用规范
本报告及其独特视觉分析采用知识共享署名-非商业性使用-禁止演绎4.0国际（CC BY-NC-ND 4.0）许可协议。在注明出处并链接至Tatemono IQ原始页面的前提下，可自由下载、分享和引用本材料用于非商业目的。不得用于商业目的或分发修改版本。
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Tatemono IQ. (2026). 东京 vs 地方城市：二手公寓价格对比 2020–2025. Retrieved from https://www.tatemonoiq.com/zh-CN/market-reports/tokyo-vs-regional-cities