都市圏への集中
若年単身者は東京、福岡などの雇用拠点へと移動を続けており、全国人口が減少する中でもごく一部の都道府県では賃貸需要層の増加が維持されている。
日本都道府県別 人口動態・需要予測スコアカード
2つの投資家コホート別・2040年までの予測世帯成長率で全47都道府県をランキング
47
ランキング対象都道府県
18
強い追い風の都道府県
1
強い逆風の都道府県
更新日 2026年6月27日
データソース：IPSS 2024（第9次推計）| 分析・インサイト：© Tatemono IQ
市場概観
日本の人口は減少しているが、住宅需要は一律に落ち込んでいるわけではなく、特定の地域に集中しつつある。本スコアカードは、投資家にとって重要な2つのコホート—コンパクトな都市型住戸の中核的な賃貸需要層である25〜39歳の単身者、そして高齢者向け住宅の需要基盤である65歳以上の単身高齢者—について、2025→2040年の予測世帯数成長率で全47都道府県をランキングする。若年単身者については、沖縄や主要都市圏の雇用拠点を筆頭とするごく一部の都道府県のみが依然として世帯数のプラス成長を示す一方、国内の大半は明確な逆風に直面している。高齢者については、人口の高齢化と単身世帯化の進行に伴い、全47都道府県で追い風が見られる。この2つのランキングは上位で重なりが見られ—沖縄は両コホートで第1位、上位10県の半数が両リストに登場する—ものの、その先では大きく乖離しており、その乖離こそが投資判断の核となるシグナルである—すなわち、最適な都道府県はどのコホートに住宅を供給するかに大きく左右される。すべての数値はIPSS 2024年第9次推計を直接用いたものであり、Tatemono IQが実際のプロダクトで用いるのと同じ人口動態スコアリングを適用している。
賃貸需要コホート
25〜39歳の単身者：都道府県別需要ランキング
25〜39歳の単身世帯の2025→2040年の予測年平均成長率（CAGR）で全47都道府県をランキング—コンパクトな1K/1DK住戸の中核的な賃貸需要層。出典：IPSS 2024年第9次推計。
| 順位 | 都道府県 | CAGR 2025→2040 | 需要バンド |
|---|---|---|---|
| 01 | 沖縄県 | +0.3% | 緩やかな追い風 |
| 02 | 広島県 | +0.3% | 横ばい |
| 03 | 香川県 | +0.2% | 横ばい |
| 04 | 福岡県 | +0.2% | 横ばい |
| 05 | 千葉県 | +0.2% | 横ばい |
| 06 | 埼玉県 | +0.1% | 横ばい |
| 07 | 東京都 | +0.1% | 横ばい |
| 08 | 鳥取県 | +0.1% | 横ばい |
| 09 | 神奈川県 | +0.1% | 横ばい |
| 10 | 石川県 | +0.1% | 横ばい |
| 11 | 滋賀県 | +0.1% | 横ばい |
| 12 | 熊本県 | +0.1% | 横ばい |
| 13 | 大分県 | +0.1% | 横ばい |
| 14 | 愛知県 | +0.1% | 横ばい |
| 15 | 兵庫県 | +0% | 横ばい |
| 16 | 佐賀県 | +0% | 横ばい |
| 17 | 宮崎県 | -0% | 横ばい |
| 18 | 静岡県 | -0% | 横ばい |
| 19 | 島根県 | -0% | 横ばい |
| 20 | 山口県 | -0% | 横ばい |
| 21 | 栃木県 | -0% | 横ばい |
| 22 | 富山県 | -0.1% | 横ばい |
| 23 | 鹿児島県 | -0.1% | 横ばい |
| 24 | 岡山県 | -0.1% | 横ばい |
| 25 | 愛媛県 | -0.1% | 横ばい |
| 26 | 茨城県 | -0.1% | 横ばい |
| 27 | 群馬県 | -0.1% | 横ばい |
| 28 | 福井県 | -0.2% | 横ばい |
| 29 | 三重県 | -0.2% | 横ばい |
| 30 | 岐阜県 | -0.2% | 横ばい |
| 31 | 京都府 | -0.2% | 横ばい |
| 32 | 宮城県 | -0.2% | 横ばい |
| 33 | 長崎県 | -0.3% | 緩やかな逆風 |
| 34 | 長野県 | -0.3% | 緩やかな逆風 |
| 35 | 奈良県 | -0.4% | 緩やかな逆風 |
| 36 | 大阪府 | -0.4% | 緩やかな逆風 |
| 37 | 新潟県 | -0.5% | 緩やかな逆風 |
| 38 | 高知県 | -0.5% | 緩やかな逆風 |
| 39 | 北海道 | -0.6% | 緩やかな逆風 |
| 40 | 山梨県 | -0.6% | 緩やかな逆風 |
| 41 | 徳島県 | -0.7% | 緩やかな逆風 |
| 42 | 山形県 | -0.7% | 緩やかな逆風 |
| 43 | 和歌山県 | -0.8% | 緩やかな逆風 |
| 44 | 岩手県 | -0.9% | 緩やかな逆風 |
| 45 | 福島県 | -1.2% | 緩やかな逆風 |
| 46 | 秋田県 | -1.3% | 緩やかな逆風 |
| 47 | 青森県 | -1.5% | 強い逆風 |
都道府県別の需要追い風（上位・下位変動県）
世帯数CAGR 2025→2040 · IPSS 2024 · 東京をハイライト
発散型の棒グラフは2025→2040年の世帯数の年平均成長率（CAGR）を示す。右側（緑）の棒は人口動態の追い風を、左側（黄／赤）の棒は逆風を示す。上位5都道府県と下位5都道府県に加え、参考として東京を表示している。
高齢者向け住宅需要コホート
65歳以上の単身高齢者：都道府県別需要ランキング
65歳以上の単身世帯の2025→2040年の予測年平均成長率（CAGR）で全47都道府県をランキング—高齢者向け住宅、バリアフリー賃貸住宅、介護隣接型不動産の需要基盤。出典：IPSS 2024年第9次推計。
| 順位 | 都道府県 | CAGR 2025→2040 | 需要バンド |
|---|---|---|---|
| 01 | 沖縄県 | +2.5% | 強い追い風 |
| 02 | 神奈川県 | +2.3% | 強い追い風 |
| 03 | 滋賀県 | +2.3% | 強い追い風 |
| 04 | 東京都 | +2.2% | 強い追い風 |
| 05 | 愛知県 | +2.2% | 強い追い風 |
| 06 | 埼玉県 | +2.2% | 強い追い風 |
| 07 | 千葉県 | +2% | 強い追い風 |
| 08 | 茨城県 | +1.9% | 強い追い風 |
| 09 | 宮城県 | +1.9% | 強い追い風 |
| 10 | 栃木県 | +1.8% | 強い追い風 |
| 11 | 山梨県 | +1.7% | 強い追い風 |
| 12 | 群馬県 | +1.7% | 強い追い風 |
| 13 | 長野県 | +1.7% | 強い追い風 |
| 14 | 静岡県 | +1.6% | 強い追い風 |
| 15 | 兵庫県 | +1.6% | 強い追い風 |
| 16 | 石川県 | +1.6% | 強い追い風 |
| 17 | 岐阜県 | +1.6% | 強い追い風 |
| 18 | 京都府 | +1.5% | 強い追い風 |
| 19 | 大阪府 | +1.5% | 緩やかな追い風 |
| 20 | 三重県 | +1.5% | 緩やかな追い風 |
| 21 | 奈良県 | +1.4% | 緩やかな追い風 |
| 22 | 福岡県 | +1.4% | 緩やかな追い風 |
| 23 | 福井県 | +1.4% | 緩やかな追い風 |
| 24 | 富山県 | +1.4% | 緩やかな追い風 |
| 25 | 福島県 | +1.3% | 緩やかな追い風 |
| 26 | 新潟県 | +1.3% | 緩やかな追い風 |
| 27 | 岡山県 | +1.2% | 緩やかな追い風 |
| 28 | 佐賀県 | +1.2% | 緩やかな追い風 |
| 29 | 広島県 | +1.2% | 緩やかな追い風 |
| 30 | 香川県 | +1.1% | 緩やかな追い風 |
| 31 | 熊本県 | +1.1% | 緩やかな追い風 |
| 32 | 北海道 | +1% | 緩やかな追い風 |
| 33 | 岩手県 | +1% | 緩やかな追い風 |
| 34 | 山形県 | +1% | 緩やかな追い風 |
| 35 | 鳥取県 | +1% | 緩やかな追い風 |
| 36 | 愛媛県 | +0.9% | 緩やかな追い風 |
| 37 | 青森県 | +0.9% | 緩やかな追い風 |
| 38 | 徳島県 | +0.9% | 緩やかな追い風 |
| 39 | 和歌山県 | +0.8% | 緩やかな追い風 |
| 40 | 長崎県 | +0.8% | 緩やかな追い風 |
| 41 | 大分県 | +0.8% | 緩やかな追い風 |
| 42 | 宮崎県 | +0.7% | 緩やかな追い風 |
| 43 | 島根県 | +0.7% | 緩やかな追い風 |
| 44 | 秋田県 | +0.6% | 緩やかな追い風 |
| 45 | 鹿児島県 | +0.5% | 緩やかな追い風 |
| 46 | 山口県 | +0.4% | 緩やかな追い風 |
| 47 | 高知県 | +0.3% | 緩やかな追い風 |
都道府県別の需要追い風（上位・下位変動県）
世帯数CAGR 2025→2040 · IPSS 2024 · 東京をハイライト
発散型の棒グラフは2025→2040年の世帯数の年平均成長率（CAGR）を示す。右側（緑）の棒は人口動態の追い風を、左側（黄／赤）の棒は逆風を示す。上位5都道府県と下位5都道府県に加え、参考として東京を表示している。
日本の人口動態需要の二極化を生む要因
全国的な人口減少
日本の総人口は2008年以降減少しており、IPSSは2040年に向けてその減少が加速すると予測している—大半の地方圏で世帯基盤が縮小し、需要が地理的に集中していく。
高齢化の加速
戦後世代の高齢化と単身高齢者の増加に伴い、65歳以上の単身世帯コホートは全47都道府県で増加している—これは若年層の賃貸市場とは異なる、高齢者向け住宅にとっての構造的な追い風である。
世帯の小規模化
婚姻率の低下と単身世帯の増加により平均世帯人員は縮小を続けており、その結果、住宅需要の実際の単位である世帯数は、多くの地域で人口そのものよりも底堅く推移している。
地域間の二極化
ごく一部の成長都道府県と、衰退が続く多数の都道府県との間で乖離が拡大している。投資家には、単一の全国的な解説ではなく、都道府県・コホート単位の需要シグナルがますます求められている。
データソースと集計方法
このデータについて
- 出典
- 国立社会保障・人口問題研究所（IPSS）。都道府県別世帯数の将来推計。
- 版
- 2024年（第9次推計）、2020年国勢調査を基準とする。
- 対象範囲
- 全47都道府県 · 推計期間2025〜2040年（15年間の年率換算CAGR）· IPSSの推計系列は2050年まで及ぶ。
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都道府県別商業用キャップレートベンチマーク
MLIT 鑑定評価書情報
集計方法
- 世帯数の将来推計はIPSS 2024年（第9次推計）に基づき、2020年国勢調査を基準として5年刻みで2050年まで推計されている。
- CAGRは2025年から2040年までの予測世帯数の15年間の年率換算成長率である：((2040 ÷ 2025)^(1/15) − 1) × 100。
- 需要バンドはTatemono IQの現行のスコアリング基準値を用いる（いずれも年率換算、重複なし）：強い追い風 ≥ +1.5%、緩やかな追い風 +0.3%以上+1.5%未満、横ばい −0.3%超〜+0.3%以下、緩やかな逆風 −1.5%超〜−0.3%以下、強い逆風 ≤ −1.5%。
- 本レポートはTatemono IQのAIが物件分析に用いるのと同じ人口動態シグナルをそのまま出力したものであり、IPSSの公表ごとに手動で更新される。
データの帰属
- 出典
- 国立社会保障・人口問題研究所（IPSS）
- URL
- https://www.ipss.go.jp/
- ライセンス
- IPSS利用規約
- 最終更新
- 2026年6月
推計期間
2025→2040年の期間を用いる理由
世帯数の変化を2025→2040年の期間で年率換算するのは、この期間が15年という投資期間全体をカバーしつつ、IPSS推計系列のうち信頼度の高い近〜中期の範囲に収まるためである。これより短い期間では足元の国勢調査ノイズの影響が過大になり、2050年までの全期間では大半の物件取得の計画期間を超えてしまう。15年という期間はTatemono IQの現行の追い風スコアリングが用いる期間とも一致しており、本レポートはプロダクトと整合している。
コホートの定義
2つの投資家コホートの定義方法
「単身25〜39歳」コホートは、25〜29歳、30〜34歳、35〜39歳の各年齢層の予測単身世帯数を合算したものであり、コンパクトな1K/1DK住戸の中核的な賃貸需要層である。「単身65歳以上」コホートは、IPSSがあらかじめ集計した65歳以上の単身世帯数を用いており、高齢者向け住宅やバリアフリー賃貸住宅の需要基盤である。
いずれのコホートも個人ではなく世帯を計測している。住宅が需要される単位が世帯だからである。平均世帯人員が縮小するなかで、ある都道府県は人口を失いながらも単身世帯を増やしうる—まさにこの理由から、本スコアカードは表面的な人口ではなく、コホート単位の世帯数推計を判断材料としている。
ライセンスと権利
利用規約と引用規則
基礎となる世帯数推計はIPSSが独自の利用規約のもとで公表しています。元データのライセンスについてはIPSSのサイトをご参照ください。本レポートにおけるTatemono IQの分析、ランキング、スコアリング、および視覚化は、クリエイティブ・コモンズ 表示 4.0 国際ライセンス（CC BY 4.0）の下で提供されています。Tatemono IQを出典として明記し、本オリジナルページへのリンクを付した場合、商業目的を含め、本素材を自由に共有・改変することができます。
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Tatemono IQ. (2026). Japan Prefecture Demographic Demand Scorecard. Retrieved from https://www.tatemonoiq.com/en/market-reports/japan-prefecture-demographic-scorecard