日本都道府縣人口動態·需求預測評分卡

Name: 日本最佳投資都道府縣：人口動態·需求預測評分卡 | Tatemono IQ
Creator: Tatemono IQ
Published: 2026-06-27
License: https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/

針對兩類與投資相關的世代，依截至2040年的預測家戶成長率對全部47個都道府縣進行排名

已排名都道府縣

強勁順風都道府縣

強勁逆風都道府縣

更新於 2026年6月27日

數據來源：IPSS 2024（第9次推估）| 分析與洞察：© Tatemono IQ

市場概覽

日本人口正在萎縮，但住宅需求並非全面下滑，而是在加速集中。本評分卡依2025→2040年的預測家戶成長率，對兩類與投資相關的世代——緊湊型城市住宅的核心租客群體25~39歲單身成年人，以及養老住宅需求基礎的65歲及以上單身年長者——對全部47個都道府縣進行排名。對於年輕單身群體，僅有以沖繩和主要都市圈就業中心為首的一小部分都道府縣仍呈現家戶數量的正成長，而全國大部分地區則面臨可量化的逆風。對於年長群體，隨著人口高齡化與獨居比例上升，全部47個都道府縣都呈現順風。這兩份排名在頭部存在重疊——沖繩在兩類世代中均排名第一，且前十名中有半數同時出現在兩份榜單上——但在此之外則顯著分化，而這種分化正是核心投資信號：最佳都道府縣在很大程度上取決於您要為哪一類世代提供住宅。每一項數據均直接源自IPSS 2024年第9次推估，並經過Tatemono IQ在其實際產品中所使用的同一套人口動態評分處理。

租賃需求世代

25~39歲單身成年人：都道府縣需求排名

依25~39歲單人家戶2025→2040年的預測複合年增長率（CAGR）對全部47個都道府縣進行排名——緊湊型1K/1DK公寓的核心租客群體。來源：IPSS 2024年第9次推估。

排名	都道府縣	家戶數 2025	家戶數 2040	CAGR 2025→2040	需求區間
01	沖縄縣	53,724	56,448	+0.3%	溫和順風
02	廣島縣	100,378	104,253	+0.3%	中性
03	香川縣	28,095	29,025	+0.2%	中性
04	福岡縣	230,528	236,848	+0.2%	中性
05	千葉縣	282,764	290,246	+0.2%	中性
06	埼玉縣	292,799	298,188	+0.1%	中性
07	東京都	1,268,862	1,292,004	+0.1%	中性
08	鳥取縣	10,814	10,998	+0.1%	中性
09	神奈川縣	466,297	473,233	+0.1%	中性
10	石川縣	33,716	34,189	+0.1%	中性
11	滋賀縣	44,659	45,293	+0.1%	中性
12	熊本縣	47,283	47,724	+0.1%	中性
13	大分縣	31,608	31,905	+0.1%	中性
14	愛知縣	325,350	327,705	+0.1%	中性
15	兵庫縣	172,146	172,452	+0%	中性
16	佐賀縣	17,191	17,194	+0%	中性
17	宮崎縣	26,834	26,827	-0%	中性
18	靜岡縣	105,266	105,162	-0%	中性
19	島根縣	15,915	15,887	-0%	中性
20	山口縣	35,826	35,792	-0%	中性
21	栃木縣	59,835	59,689	-0%	中性
22	富山縣	24,008	23,673	-0.1%	中性
23	鹿兒島縣	42,568	41,922	-0.1%	中性
24	岡山縣	60,633	59,546	-0.1%	中性
25	愛媛縣	37,088	36,347	-0.1%	中性
26	茨城縣	89,610	87,745	-0.1%	中性
27	群馬縣	57,246	56,016	-0.1%	中性
28	福井縣	17,380	16,916	-0.2%	中性
29	三重縣	53,896	52,198	-0.2%	中性
30	岐阜縣	48,139	46,555	-0.2%	中性
31	京都府	110,662	106,858	-0.2%	中性
32	宮城縣	86,076	83,039	-0.2%	中性
33	長崎縣	26,819	25,526	-0.3%	溫和逆風
34	長野縣	50,152	47,612	-0.3%	溫和逆風
35	奈良縣	24,923	23,401	-0.4%	溫和逆風
36	大阪府	431,152	403,259	-0.4%	溫和逆風
37	新潟縣	46,216	42,724	-0.5%	溫和逆風
38	高知縣	15,962	14,708	-0.5%	溫和逆風
39	北海道	191,295	174,909	-0.6%	溫和逆風
40	山梨縣	18,708	17,014	-0.6%	溫和逆風
41	德島縣	16,451	14,745	-0.7%	溫和逆風
42	山形縣	18,799	16,828	-0.7%	溫和逆風
43	和歌山縣	17,072	15,228	-0.8%	溫和逆風
44	岩手縣	26,961	23,387	-0.9%	溫和逆風
45	福島縣	44,338	37,140	-1.2%	溫和逆風
46	秋田縣	14,762	12,123	-1.3%	溫和逆風
47	青森縣	21,345	16,917	-1.5%	強勁逆風

各都道府縣需求順風（漲跌幅最大者）

家戶數CAGR 2025→2040 · IPSS 2024 · 突顯東京

發散式長條圖展示2025→2040年家戶數的複合年增長率（CAGR）。右側（綠色）長條表示人口動態順風；左側（琥珀/紅色）長條表示逆風。呈現表現最強與最弱的各5個都道府縣，並以東京作為參照。

養老住宅需求世代

65歲以上單身年長者：都道府縣需求排名

依65歲及以上單人家戶2025→2040年的預測複合年增長率（CAGR）對全部47個都道府縣進行排名——養老住宅、無障礙租賃住房及鄰近照護設施的不動產的需求基礎。來源：IPSS 2024年第9次推估。

排名	都道府縣	家戶數 2025	家戶數 2040	CAGR 2025→2040	需求區間
01	沖縄縣	88,155	126,924	+2.5%	強勁順風
02	神奈川縣	574,756	810,865	+2.3%	強勁順風
03	滋賀縣	73,052	102,840	+2.3%	強勁順風
04	東京都	948,126	1,320,926	+2.2%	強勁順風
05	愛知縣	417,702	580,664	+2.2%	強勁順風
06	埼玉縣	422,370	581,475	+2.2%	強勁順風
07	千葉縣	382,267	515,892	+2%	強勁順風
08	茨城縣	168,344	223,123	+1.9%	強勁順風
09	宮城縣	129,381	171,056	+1.9%	強勁順風
10	栃木縣	110,809	143,856	+1.8%	強勁順風
11	山梨縣	53,121	68,623	+1.7%	強勁順風
12	群馬縣	115,977	149,328	+1.7%	強勁順風
13	長野縣	117,163	150,228	+1.7%	強勁順風
14	靜岡縣	199,750	253,557	+1.6%	強勁順風
15	兵庫縣	396,258	502,384	+1.6%	強勁順風
16	石川縣	65,114	82,390	+1.6%	強勁順風
17	岐阜縣	107,745	136,068	+1.6%	強勁順風
18	京都府	188,565	235,916	+1.5%	強勁順風
19	大阪府	662,074	827,468	+1.5%	溫和順風
20	三重縣	106,902	133,488	+1.5%	溫和順風
21	奈良縣	86,363	107,027	+1.4%	溫和順風
22	福岡縣	353,196	436,076	+1.4%	溫和順風
23	福井縣	38,513	47,540	+1.4%	溫和順風
24	富山縣	55,872	68,456	+1.4%	溫和順風
25	福島縣	110,410	134,504	+1.3%	溫和順風
26	新潟縣	119,918	144,537	+1.3%	溫和順風
27	岡山縣	119,704	144,053	+1.2%	溫和順風
28	佐賀縣	44,490	52,885	+1.2%	溫和順風
29	廣島縣	183,548	217,856	+1.2%	溫和順風
30	香川縣	64,272	75,796	+1.1%	溫和順風
31	熊本縣	110,264	129,090	+1.1%	溫和順風
32	北海道	400,473	466,738	+1%	溫和順風
33	岩手縣	74,731	86,631	+1%	溫和順風
34	山形縣	52,603	60,990	+1%	溫和順風
35	鳥取縣	32,522	37,526	+1%	溫和順風
36	愛媛縣	108,139	123,668	+0.9%	溫和順風
37	青森縣	84,070	95,986	+0.9%	溫和順風
38	德島縣	55,620	63,464	+0.9%	溫和順風
39	和歌山縣	70,069	78,723	+0.8%	溫和順風
40	長崎縣	94,917	106,293	+0.8%	溫和順風
41	大分縣	80,250	89,838	+0.8%	溫和順風
42	宮崎縣	80,333	89,668	+0.7%	溫和順風
43	島根縣	40,883	45,464	+0.7%	溫和順風
44	秋田縣	65,213	71,062	+0.6%	溫和順風
45	鹿兒島縣	134,962	145,678	+0.5%	溫和順風
46	山口縣	104,420	111,192	+0.4%	溫和順風
47	高知縣	61,952	65,230	+0.3%	溫和順風

各都道府縣需求順風（漲跌幅最大者）

家戶數CAGR 2025→2040 · IPSS 2024 · 突顯東京

日本人口動態需求分化背後的驅動力

都市圈集中

年輕單身成年人持續向東京、福岡等就業中心遷移，即使全國人口下降，仍在少數都道府縣維持著租客群體的成長。

全國人口下降

日本總人口自2008年起持續下降，IPSS預測這一下降趨勢將在2040年前加速——導致大多數地方都道府縣的家戶數量萎縮，並促使需求在地理上趨於集中。

高齡化加速

隨著戰後世代步入高齡、獨居年長者增多，65歲以上單人家戶世代在全部47個都道府縣都在成長——這是養老住宅獨有的結構性順風，與年輕人租賃市場截然不同。

家戶原子化

隨著結婚率下降、獨居增多，平均家戶規模持續縮小，因此作為住宅需求實際單位的家戶數量在許多地區比總人口更具韌性。

區域兩極分化

一小部分成長型都道府縣與長尾的衰退型都道府縣之間的差距不斷擴大。投資人越來越需要都道府縣與世代層級的需求信號，而非單一的全國敘事。

數據來源與統計方法

關於本數據

來源: 國立社會保障·人口問題研究所（IPSS）— 国立社会保障・人口問題研究所。都道府縣別家戶數量未來推估。
版本: 2024年（第9次推估），以2020年國勢調查為基準。
涵蓋範圍: 全部47個都道府縣 · 推估區間2025~2040年（15年年化CAGR）· IPSS推估系列延伸至2050年。

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統計方法

家戶數量未來推估來源於IPSS 2024年（第9次推估），以2020年國勢調查為基準，以5年為步長推估至2050年。
CAGR是預測家戶數量從2025年到2040年的15年年化增長率：((2040 ÷ 2025)^(1/15) − 1) × 100。
需求區間採用Tatemono IQ現行的評分閾值（均為年化，互不重疊）：強勁順風 ≥ +1.5%，溫和順風 +0.3%（含）至 +1.5%（不含），中性 −0.3%（不含）至 +0.3%（含），溫和逆風 −1.5%（不含）至 −0.3%（含），強勁逆風 ≤ −1.5%。
本報告是Tatemono IQ的AI用於不動產分析的同一套人口動態信號的直接匯出，並在每次IPSS發布後手動更新。

數據出處

來源: 国立社会保障・人口問題研究所（IPSS）
URL: https://www.ipss.go.jp/
授權: IPSS使用條款
最後更新: 2026年6月

推估區間

為何採用2025→2040年區間

我們以2025→2040年區間對家戶變化進行年化，因為該區間涵蓋了完整的15年投資週期，同時仍處於IPSS推估系列中高信賴度的中短期範圍內。更短的區間會過度放大近期國勢調查雜訊；而至2050年的完整週期則超出了大多數收購專案的規劃期。15年區間也與Tatemono IQ現行的順風評分所採用的區間一致，使本報告與產品保持一致。

世代定義

如何定義這兩類投資人世代

「單身25~39歲」世代彙總了25~29歲、30~34歲和35~39歲各年齡段的預測單人家戶數——緊湊型1K/1DK公寓的主要租客群體。「單身65歲以上」世代採用IPSS預先彙總的65歲及以上單人家戶數據——養老住宅與無障礙租賃住房的需求基礎。

兩類世代衡量的都是家戶而非個人，因為家戶才是住宅需求的單位。一個都道府縣可能在平均家戶規模縮小的同時人口減少卻單人家戶增加——這正是本評分卡以世代層級的家戶推估（而非頭條人口數）作為依據的原因。

授權與版權

使用條款與引用規則

基礎家戶數量推估由IPSS依據其自身使用條款發布；原始數據的授權請查閱IPSS網站。本報告中Tatemono IQ的分析、排名、評分及視覺化內容依據創用CC 姓名標示 4.0 國際授權條款（CC BY 4.0）授權。只要明確標示Tatemono IQ的出處並附上本原始頁面的連結，您即可自由分享及改作本材料，包括用於商業目的。

創用CC 姓名標示 4.0 國際授權條款

引用本報告

Tatemono IQ. (2026). Japan Prefecture Demographic Demand Scorecard. Retrieved from https://www.tatemonoiq.com/en/market-reports/japan-prefecture-demographic-scorecard