日圓貶值
2022~2024年日圓貶值逾30%，使日本房產以美元/歐元計價創數十年新低，吸引外資主要流入國際知名度較高的東京與大阪，進一步擴大與地方城市的差距。
東京 vs 地方城市：中古公寓價格比較 2020~2025
基於日本六大政令指定都市326,604筆中古公寓交易的分析
326,604
已分析交易筆數
6
城市
FY2020–FY2025
涵蓋年份
資料來源：MLIT（PDL 1.0）| 分析與洞察：© Tatemono IQ · 2026年6月更新
市場概況
2020年至2025年間，日本六大政令指定都市中古公寓價格經歷了顯著的結構性分化。東京23區維持絕對領先，2025年中位價達¥1,062k/m²（超過最低價城市札幌的4倍），但上漲動能的主角是一線地方商業中心。大阪（+25.5%）與福岡（+26.2%）五年漲幅領跑六城市。相較之下，二線市場在2024年觸及價格天花板：名古屋與札幌均從2024年高點回落，仙台則完全橫盤。本分析基於主要政令指定都市行政區326,604筆官方MLIT交易資料。
+324.6%
顯著更高
東京溢價（相較最低價城市）
札幌
+26.2%
最快成長
成長率（最高城市）2020→2025
福岡
+133%
雙層市場風險
市內資產價格斷層最劇烈
大阪 P25~P75 區間（2025年）
¥250,000/m²
進入門檻最低
最實惠的主要城市
札幌
城市價格分化驅動因素
城市聚集溢價
東京與大阪擁有不可取代的聚集優勢：總部集中、國際交通樞紐及高密度交通網絡，使需求不受景氣循環影響而持續穩定。地方城市以可負擔性與生活品質競爭，而非聚集效應。
核心區供給限制
東京與大阪中心區可建設土地結構性稀缺，再開發週期長。福岡與札幌的核心區相對較小，需求激增超過新供給跟進速度，推動了價格上漲。
貨幣政策與房貸利率
日本銀行的超寬鬆政策將浮動利率房貸維持在近零水準並貫穿整個2023年，進而推升全國性需求。2024年啟動的利率正常化已引發立竿見影的分化：東京和大阪資金充裕的買家消化了這一變化，而名古屋、札幌、仙台等二線市場在2025年出現冷卻或下滑，顯示出在地高槓桿買方對信用緊縮的高度價格敏感性。
建築成本飆升
日圓貶值推高了六城市建築材料進口成本。東京與大阪新屋價格飆升將國內購房者引向中古市場，推高了轉售價格。在札幌和福岡，同樣的供給側通膨限制了平價新屋的開工，迫使本地需求流向既有成屋交易市場，並在信用緊縮逆風加劇的整個2024年期間維持了轉售價格的韌性。
價格走勢
六城市公寓價格走勢 2020~2025
東京23區從2020年的¥914k/m²穩步升至2025年的¥1,062k/m²（+16.1%），但最高資本增值率出現在日本二線商業中心城市。大阪上漲+25.5%至¥613k/m²，福岡以+26.2%領跑六城市達¥438k/m²。值得注意的是，東京、大阪、福岡、名古屋四城市均在2021年出現同步下跌，隨後反彈力道加速擴張並貫穿整個2024年——這與宏觀流動性衝擊後資產通膨驅動的復甦週期高度吻合。名古屋在2024年觸頂後反落，五年漲幅僅+2.9%。札幌以¥250k/m²保持房價最親民的主要市場地位，但與名古屋一樣，從2024年高點回落，顯示疲態。
+324.6%
東京溢價（相較最低價城市）
+26.2%
最快成長城市（2020→2025）
¥250,000/m²
最實惠城市中位價
+324.6%
城市間最大差距
城市中古公寓中位價（¥/m²）FY2020~FY2025
中位價 · 年度 · 行政區彙總 · MLIT 不動產資訊庫 · 最少30筆
六城市均為政令指定城市行政區彙總。東京=23特別區（東京都區部）彙總。數據軌跡代表六大政令指定都市所有主要行政區的連續年度市場活動。
城市排名
城市中古公寓價格
中位價（¥/m²）· 最新年度 · 行政區彙總 · 最少30筆 · 來源：MLIT 不動產資訊庫
| 排名 | 城市 | 中位價（¥/m²） | 2020→2025 |
|---|---|---|---|
| 01 | 東京 | ¥1,061,538 | +16.1% |
| 02 | 大阪 | ¥613,333 | +25.5% |
| 03 | 福岡 | ¥437,500 | +26.2% |
| 04 | 名古屋 | ¥342,857 | +2.9% |
| 05 | 仙台 | ¥309,091 | +12.9% |
| 06 | 札幌 | ¥250,000 | +17.6% |
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研究方法
- 購房者申報調查資料（全部住宅交易約8%的樣本）
- 六城市均為政令指定城市行政區彙總；東京=23區（東京都區部）彙總，非整個東京都
- 高密度樣本驗證：六大市場均維持強勁交易量，基準期內每城市平均驗證數據點超過54,000筆
- PDL 1.0（公共資料授權）— 注明出處可自由轉載
資料歸屬
- 來源
- 不動產資訊庫（MLIT reinfolib）
- URL
- https://www.reinfolib.mlit.go.jp/
- 授權條款
- PDL 1.0
- 最後更新
- 2026年6月
基準期設定
城市比較為何以2020年為基準
本報告以系列開始年度FY2020為基準計算成長率。與以FY2021為基準衡量疫情後復甦的全國住宅報告不同，本城市比較旨在以平等條件呈現六城市的完整五年軌跡。分析的六個城市在FY2020均具備深度市場流動性和強勁樣本密度，確保2020年基準為六大主要市場提供統計上嚴謹的橫向可比基礎。
為何使用中位價
本報告數值與指數的差異原因
Tatemono IQ交易中位價代表各城市行政區內所有戶型、屋齡及地理位置的每平方公尺原始單價的彙總數據。相比之下，東京Kantei 70m²等量基準等機構指數採用特徵價格迴歸模型，旨在平滑單期交易雜訊。雖然指數模型透過過濾套房與小坪數物件而得出更高數值，但Tatemono IQ使用原始交易中位價，因為它準確反映了實際市場流動性——即買方在市場中實際投入的資本。
就東京而言，我們的中位價包含了23區常見的高收益小型套房和一房物件的大量成交記錄。這使絕對價格低於標準化的70m²家庭型公寓指數，但提供了完整市場的交易流速——反映了全部買家群體實際成交的完整價格譜系。
授權與權利
使用條款與引用規範
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Tatemono IQ. (2026). 東京 vs 地方城市：中古公寓價格比較 2020–2025. Retrieved from https://www.tatemonoiq.com/zh-TW/market-reports/tokyo-vs-regional-cities