日圓貶值
2022~2024年日圓貶值逾30%，使日本房地產以美元/歐元計價創數十年新低，吸引外資主要流入國際知名度較高的大阪與東京。這一順風助推大阪錄得所有市場中最快的五年漲幅（+48.8%）。但匯率效應只是眾多因素之一：福岡（+39.9%）在缺乏同等國際知名度的情況下漲幅幾乎同樣迅猛，超過東京（+24.0%）——因此日圓貶值是廣泛放大了各市漲幅，而非僅集中於頭部城市。
東京 vs 地方城市：中古公寓價格比較 2020~2025
基於日本六大城市153,990筆中古公寓交易的分析
153,990
已分析交易筆數
6
城市
FY2020–FY2025
涵蓋年份
更新於 2026年6月2日
資料來源：MLIT（PDL 1.0）| 分析與洞察：© Tatemono IQ
市場概況
2020年至2025年間，日本六大城市（東京23區與五個主要地方城市）中古公寓價格經歷了顯著的結構性分化。東京23區維持絕對領先，2025年中位價達¥1,133k/m²（超過最低價城市札幌的4倍），但上漲動能的主角是一線地方商業中心。大阪以+48.8%的五年漲幅領跑所有市場，福岡以+39.9%緊隨其後。各城市在此期間均實現上漲，但節奏明顯分化：東京（+24.0%）、札幌（+25.5%）與名古屋（+23.8%）集中於20%出頭至中段，而仙台（+19.5%）漲幅最小。本分析基於六大城市行政區153,990筆官方MLIT調查價格交易資料。
+325%
顯著更高
東京溢價（相較最低價城市）
札幌
+48.8%
最快成長
成長率（最高城市）2020→2025
大阪
—
雙層市場風險
市內資產價格斷層（大阪）
大阪 P25~P75 區間（2025年）
¥266,667/m²
進入門檻最低
最實惠的主要城市
札幌
城市價格分化驅動因素
城市聚集溢價
東京與大阪擁有不可取代的聚集優勢：總部集中、國際交通樞紐及高密度交通網絡，使需求不受景氣循環影響而持續穩定。地方城市以可負擔性與生活品質競爭，而非聚集效應。
核心區供給限制
東京與大阪中心區可建設土地結構性稀缺，再開發週期長。福岡與札幌的核心區相對較小，需求激增超過新供給的增長速度，加速了供給去化。
貨幣政策與房貸利率
日本銀行的超寬鬆政策使浮動利率房貸在整個2023年維持在近零水準，進而推升全國性需求。2024年啟動的利率正常化已引發立竿見影的分化：東京和大阪資金充裕的買家消化了這一變化，而名古屋小幅下滑、札幌在2025年持平，顯示出在地高槓桿買方對信用緊縮的高度價格敏感性。
建築成本飆升
日圓貶值推高了六城市建築材料進口成本。東京與大阪新屋價格飆升將國內購屋族引向中古市場，推高了轉售價格。在札幌和福岡，同樣的供給側通膨限制了平價新屋的開工，迫使本地需求流向既有成屋交易市場，並在信用緊縮逆風加劇的整個2024年期間維持了轉售價格的韌性。
價格走勢
六城市公寓價格走勢 2020~2025
東京23區從2020年的¥914k/m²升至2025年的¥1,133k/m²（+24.0%），但最快的資本增值出現在日本二線商業中心城市。大阪飆升+48.8%至¥727k/m²，為所有市場中最強，福岡上漲+39.9%至¥485k/m²。六座城市在2020至2025年間均呈廣泛穩步上漲，其間並未出現全市場範圍的反轉。名古屋五年累計上漲+23.8%，僅從2024年高點小幅回落；札幌以¥267k/m²成為房價最實惠的主要市場，同時上漲+25.5%，2025年價格較2024年持平。仙台漲幅最為溫和，為+19.5%。
+325%
東京溢價（相較最低價城市）
+48.8%
最快成長城市（2020→2025）
¥266,667/m²
最實惠城市中位價
+325%
城市間最大差距
城市中古公寓中位價（¥/m²）FY2020~FY2025
中位價 · 年度 · 行政區彙總 · MLIT 不動產資訊庫 · 最少30筆
六城市均為行政區彙總。東京=23特別區（東京都區部）彙總。數據軌跡代表六大城市所有主要行政區的連續年度市場活動。
城市排名
城市中古公寓價格
中位價（¥/m²）· 最新年度 · 行政區彙總 · 最少30筆 · 來源：MLIT 不動產資訊庫
| 排名 | 城市 | 中位價（¥/m²） | 2020→2025 |
|---|---|---|---|
| 01 | 東京 | ¥1,133,333 | +24% |
| 02 | 大阪 | ¥727,273 | +48.8% |
| 03 | 福岡 | ¥485,000 | +39.9% |
| 04 | 名古屋 | ¥412,500 | +23.8% |
| 05 | 仙台 | ¥327,273 | +19.5% |
| 06 | 札幌 | ¥266,667 | +25.5% |
更多市場情報
日本住宅不動產價格 2020~2025
MLIT 不動産情報ライブラリ更新於 2026年5月20日
→日本都道府縣人口動態·需求預測評分卡
IPSS 2024更新於 2026年6月27日
→即將推出
都道府縣商業不動產資本化率基準
MLIT 鑑定評価書情報
研究方法
- 購屋者申報調查資料（涵蓋約20~30%的住宅交易，國土交通省問卷回覆率約30%）
- 六城市均為行政區彙總；東京=23區（東京都區部）彙總，非整個東京都
- 高密度樣本驗證：六大市場均維持強勁交易量，基準期內每城市平均驗證數據點超過25,000筆
- PDL 1.0（公共資料授權）— 注明出處可自由轉載
資料歸屬
- 來源
- 不動產資訊庫（MLIT reinfolib）
- URL
- https://www.reinfolib.mlit.go.jp/
- 授權條款
- PDL 1.0
- 最後更新
- 2026年6月
基準期設定
城市比較為何以2020年為基準
本報告以系列開始年度FY2020為基準計算成長率。與以FY2021為基準衡量疫情後復甦的全國住宅報告不同，本城市比較旨在於一致的基礎上呈現六城市的完整五年軌跡。分析的六個城市在FY2020均具備深度市場流動性和強勁樣本密度，確保2020年基準為六大主要市場提供統計上嚴謹的橫向可比基礎。
為何使用中位價
本報告數值與指數的差異原因
Tatemono IQ交易中位價代表各城市行政區內所有房型、屋齡及微觀地理區位的每平方公尺原始單價的彙總數據。相比之下，東京Kantei 70m²等量基準等機構指數僅篩選70㎡家庭型物件並彙總開價，旨在平滑單期交易雜訊。雖然指數透過過濾套房與小坪數物件而得出更高的指標性數據，但Tatemono IQ使用原始交易中位價，因為它準確反映了實際市場交易流動性，並呈現買方在市場中實際投入的資本支出。
就東京而言，我們的中位價包含了23區常見的高收益小型套房和一房物件的大量成交記錄。這使絕對價格低於標準化的70m²家庭型公寓指數，但提供了更真實、未經過濾的完整市場交易流速視角——反映了全部買家群體實際成交的完整價格譜系。
授權與權利
使用條款與引用規範
本報告及其獨特視覺分析採用Creative Commons CC BY-NC-ND 4.0 國際授權條款。在標示出處並連結至Tatemono IQ原始頁面的前提下，可自由下載、分享和引用本材料用於非商業目的。不得用於商業目的或散布修改版本。
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Tatemono IQ. (2026). 東京 vs 地方城市：中古公寓價格比較 2020–2025. Retrieved from https://www.tatemonoiq.com/zh-TW/market-reports/tokyo-vs-regional-cities