日圓貶值
日圓於2022至2024年間貶值逾30%，形成數十年未見的美元、歐元購買力優勢，吸引大量海外資金湧入東京住宅市場。
日本住宅不動產價格 2020~2025
158萬筆官方交易資料分析
1,577,804
分析交易筆數
47
都道府縣
FY2020–FY2025
24 季度
更新於 2026年5月20日
數據來源：國土交通省（PDL 1.0）| 分析與洞察：© Tatemono IQ
市場概覽
日本住宅房地產市場已進入一個自泡沫破裂前以來未曾出現的結構性成長階段。在比大多數全球市場更快地消化了2020年衝擊之後，全國中古公寓中位數從2021年到2025年累計上漲+23.4%，背後有三大推動力：日圓貶值、海外資本流入，以及城市核心區持續的供應限制。東京對周邊關東地區的引力牽引佔據了這輪復甦不成比例的份額，與此同時，更廣泛的市場迎來了「篩選時代」：隨著日本萎縮的人口將資本集中於步行可達性和軌道交通通達性最高的區域，超便利的城市地段正在刷新價格溢價的歷史紀錄。
¥546,667/m²
上升中
全國公寓中位數(FY2025)
中古マンション等
+23.4%
上升中
價格變動 2021→2025
全國平均東京:同期+20.7%
¥245,000/m²
穩定
最具價格優勢的主要市場
北海道
+190%
溢價
近站溢價
步行≤5分鐘 vs 20分鐘以上
價格驅動因素
外國買家需求
2024年東京都心新建公寓交易的推估27%至40%涉及非日本買家，較2020年以前的個位數百分比大幅提升。
供應限制
2020至2024年東京23區新建住宅完工量持續下滑，需求卻急遽攀升，可售庫存收緊，進一步推升中古市場的價格上漲壓力。
貨幣政策分歧
在西方央行於2022至2024年積極升息之際，日本銀行維持了超寬鬆的貨幣政策立場。國內浮動利率房貸處於極低水準，在全球貨幣緊縮週期中為國際資本創造了具有吸引力的利差套利機會。始於2024年的日本銀行歷史性政策正常化進程值得持續關注，但從全球標準來看，實質利率仍在結構性低位。
新建住宅成本的螺旋式上升
日圓貶值放大了建材的進口成本，而2024年修訂《勞動基準法》後建築業overtime管制措施收緊了熟練勞動力供給。東京23區的新建公寓均價在2025會計年度達到1億3,784萬日圓——連續第三年突破1億日圓關口。被排除在新建市場之外的國內自住買家越來越多地轉向中古RC住宅，這一需求獨立於外國買家敘事之外，推動了中古市場的成交。
東京集中
東京重力效應
68%
全國平均掩蓋了東京的壓倒性地位。大東京地區（1都3県——東京、神奈川、埼玉、千葉）占日本人口的約30%，卻占全國二手公寓交易額的約68%。
68%
全國交易額占比
54.6%
全國交易數量占比
大東京地區（1都3県）——東京、神奈川、埼玉、千葉
東京的主導地位並非偶然，而是數十年有意為之的基礎設施集中建設、每次企業總部遷入後自我強化的集聚效應，以及日本央行寬鬆時代優先流向最透明、流動性最高城市房地產市場的資金共同塑造的結果。這一市場的交易深度和頻繁程度已達到相當水準，以至於國際資本越來越將東京都心住宅視為一種高能見度、具有持續價格發現機制且在下行週期中仍能正常退出的資產類別。
這種引力效應也向外輻射。神奈川、埼玉、千葉——構成1都3縣通勤圈的三個都道府縣——的房價漲幅密切跟隨東京軌跡，而非反映各自的人口基本面。通勤東京中心區的時間仍是強大的定價變量：1都3縣通勤圈與其說是獨立的地區市場，不如說是以城市中心為圓心向外輻射的一系列同心圓價格帶。
軌道交通溢價
站點距離：日本資產價值第一預測變數
+190% 溢價
步行≤5分鐘 vs 20分鐘以上
到最近車站的步行時間，是預測日本城市住宅資產價值和長期租賃能力最有力的單一變數。老齡化社會與城市年輕人口低汽車擁有率，從結構上將軌道交通通達性提升為首要的生活便利指標與流動性指標。步行5分鐘以內的物件相比步行20分鐘以上的物件，中位數溢價高達+190%——隨著遠端工作彈性與境外投資雙雙強化對最便利站點區位的需求，這一差距自2020年以來持續擴大。
≤5分鐘 — 豪華層：最高流動性，最強租賃收益，對人口減少風險最具韌性
6~10分鐘 — 主流市場：具有競爭力的定價，各類資產均有穩定的租戶需求
11分鐘以上 — 流動性大幅折損：掛牌時間延長，售出價格折讓，人口統計風險提升
篩選時代
地區增長率分化
在47個都道府縣中，表現出色的地區的房地產價值在加速，而低增長地區則處於停滯狀態。這種日益擴大的差距反映了市場向供應有限的城市中心地區集中的趨勢。
Top 5都道府縣
- 大阪府
- 新潟縣
- 熊本縣
- 栃木縣
- 富山縣
+34.2%
Average growth (2021→2025)
Bottom 5都道府縣
- 德島縣
- 岩手縣
- 茨城縣
- 山形縣
- 愛媛縣
-11.5%
Average growth (2021→2025)
上位5個都道府縣與下位5個都道府縣平均增長率的差異
+45.7%pp 差距
解讀地區增長明星
新潟（+35.4%）儘管城市密度較低，卻躋身增長表現最佳的都道府縣。這一漲幅部分源於低基期效應——新潟2021年的中位數相對較低，即便絕對漲幅有限，百分比變化也顯得突出。這是有意義的數據，而非雜訊，但不應將其泛化為廣泛的地區復甦信號。
結構性兩極分化 — 資本追逐便利
日本人口在收縮，但房地產市場並未均勻下滑，而是走向兩極分化。資本正在向具有集聚效應、軌道交通基礎設施和平均家庭規模持續縮小所形成的持久需求的超便利城市樞紐集中。與此同時，缺乏核心城市或大型交通投資的地方則面臨停滯或緩慢的價格侵蝕。隨著勞動年齡人口減少的加速，這一趨勢將在未來二十年進一步強化。
即便在人口下滑的都道府縣中，新幹線站點周邊的微市場所呈現的價格走勢也與城市核心相近，而非與周邊地區同步——這提醒我們，都道府縣平均數據掩蓋了市區町村層面的真實故事。
Tatemono IQ的市區町村級分析工具，助您在主要指數反映之前，率先發現那些新幹線沿線的價值洼地及人口結構異常市場。
供給側動態
新建 vs 中古：兩個市場的分化
新建住宅的價格天花板
日圓貶值放大的進口成本上漲，疊加修訂《勞動基準法》後2024年建築業overtime管制帶來的熟練勞動力供給收緊，將新建住宅建設成本推至歷史高位。東京23區新建公寓均價在2025會計年度達到1億3,784萬日圓——連續第三年突破1億日圓關口，實際上已將大多數國內自住買家排除在外。
流向中古市場的溢出效應
被新建市場價格拒之門外的國內買家，紛紛轉向在日本1981年新耐震基準（適用於1981年6月1日以後取得建築許可的建築物，新耐震基準）下建造的中古RC（鋼筋混凝土）結構建築——這被廣泛視為住宅房地產領域的結構安全基準。這一需求轉移是本報告中古交易數據的主要機制驅動力：不僅僅是投資者的投機行為，更是國內住宅需求的結構性再渠道化。
價格趨勢
2020年以來的價格上漲
日本中古公寓市場消化2020年衝擊的速度，明顯快於多數開發國家，且此後每年均實現上漲。2020年以來的穩步攀升源於三項因素疊加：首先，日圓匯率在2022至2024年間貶值逾30%，大幅提升了日本不動產對於美元及歐元投資者的價格吸引力；其次，據估算，2024年東京都心新建公寓交易約有27%至40%由外國買家購入；最後，歷史性的低利率環境在房價上漲之際，仍持續支撐本土剛性需求。2025年度地價公示已連續第5年上漲，創下1991年以來最快增長紀錄。全國中位數四年間（2021至2025年）累計上漲+23.4%，東京公寓價格上漲+20.7%，略低於全國漲幅，顯示漲勢已超越首都、擴散至更廣區域。
¥547k/m²
全國公寓中位數(2025年)
+23.4%
全國漲幅(2021→2025)
+20.7%
東京公寓上漲(2021→2025)
27–40%
東京都心新建公寓外國買家比率(2024估計)
全國公寓中位數 ¥/㎡—2020年度至2025年度
中位數·依會計年度計的年度值·國土交通省 不動産情報ライブラリ
都道府縣排名
都道府縣中古公寓價格
中位數 ¥/㎡ · 依會計年度計的年度值 · 至少30筆交易 · 來源:國土交通省 不動産情報ライブラリ 取引価格情報
| 排名 | 都道府縣 | 中位數 ¥/㎡ | 2021→2025 |
|---|---|---|---|
| 01 | 大阪府 | ¥514,286 | +37.5% |
| 02 | 新潟縣 | ¥216,667 | +35.4% |
| 03 | 熊本縣 | ¥246,154 | +34.3% |
| 04 | 栃木縣 | ¥246,154 | +32.1% |
| 05 | 富山縣 | ¥287,821 | +31.8% |
| 06 | 山梨縣 | ¥253,939 | +30.8% |
| 07 | 和歌山縣 | ¥233,333 | +27.5% |
| 08 | 福岡縣 | ¥400,000 | +26.2% |
| 09 | 兵庫縣 | ¥400,000 | +25.2% |
| 10 | 長野縣 | ¥333,333 | +24.7% |
| 11 | 岡山縣 | ¥295,652 | +24.6% |
| 12 | 滋賀縣 | ¥333,333 | +24.3% |
| 13 | 大分縣 | ¥215,385 | +23.1% |
| 14 | 石川縣 | ¥230,769 | +22.5% |
| 15 | 京都府 | ¥523,077 | +21.7% |
| 16 | 岐阜縣 | ¥240,000 | +21.4% |
| 17 | 神奈川縣 | ¥550,000 | +21.3% |
| 18 | 埼玉縣 | ¥400,000 | +20.8% |
| 19 | 東京都 | ¥1,028,571 | +20.7% |
| 20 | 奈良縣 | ¥246,154 | +20.2% |
| 21 | 長崎縣 | ¥310,556 | +18.2% |
| 22 | 千葉縣 | ¥340,000 | +16.6% |
| 23 | 鳥取縣 | ¥244,444 | +16.2% |
| 24 | 沖縄縣 | ¥453,333 | +15.6% |
| 25 | 高知縣 | ¥241,429 | +15.4% |
| 26 | 群馬縣 | ¥216,026 | +15.1% |
| 27 | 福井縣 | ¥235,000 | +13.7% |
| 28 | 北海道 | ¥245,000 | +11.9% |
| 29 | 宮城縣 | ¥309,091 | +10.9% |
| 30 | 香川縣 | ¥180,357 | +10% |
| 31 | 青森縣 | ¥163,636 | +9.1% |
| 32 | 佐賀縣 | ¥223,529 | +8.6% |
| 33 | 廣島縣 | ¥314,286 | +6.3% |
| 34 | 愛知縣 | ¥317,647 | +4.9% |
| 35 | 鹿兒島縣 | ¥293,333 | +4.4% |
| 36 | 三重縣 | ¥242,857 | +3.6% |
| 37 | 靜岡縣 | ¥228,571 | +2.9% |
| 38 | 宮崎縣 | ¥226,667 | +0% |
| 39 | 山口縣 | ¥187,500 | -0.5% |
| 40 | 福島縣 | ¥215,385 | -4.5% |
| 41 | 秋田縣 | ¥179,798 | -5% |
| 42 | 愛媛縣 | ¥200,000 | -6.3% |
| 43 | 山形縣 | ¥237,500 | -6.9% |
| 44 | 茨城縣 | ¥247,059 | -12.6% |
| 45 | 岩手縣 | ¥212,000 | -15.6% |
| 46 | 德島縣 | ¥171,429 | -16.2% |
| 47 | 島根縣 | ¥262,829 | — |
更多市場情報
日本都道府縣人口動態·需求預測評分卡
IPSS 2024更新於 2026年6月27日
→東京 vs 地方城市:價格比較
MLIT 不動産情報ライブラリ更新於 2026年6月2日
→即將推出
都道府縣商業不動產資本化率基準
MLIT 鑑定評価書情報
統計方法與資料說明
- 依據買方調查資料—涵蓋約20~30%的住宅交易（國土交通省問卷回覆率約30%）
- 個別地址已匿名化—僅保留字·丁目層級之精度
- 對每一都道府縣與期間套用至少30筆交易之樣本下限
- 依據PDL 1.0(公共資料授權)—標示來源即可自由再發布
資料出處
- 來源
- 不動産情報ライブラリ(國土交通省)
- URL
- https://www.reinfolib.mlit.go.jp/
- 授權
- PDL 1.0
- 最後更新
- 2026年5月
時間週期設定
為什麼變動指標以FY2021為基準
本報告中的成長指標以FY2021至FY2025為區間計算，圖表則顯示FY2020至FY2025的完整資料區間。全國中古公寓中位數在此期間逐年上漲。
我們使用中位數的原因
我們的中位數與指數不同的原因
Reinfolib 交易中位數是所有單位大小、建築年代和都道府縣內地理範圍（例如東京都包括多摩地區的低價城市）的原始 ¥/㎡ 聚合。指數會系統性地產生更高的頭條數字：東京 Kantei 70㎡相當僅篩選70㎡家庭型物件並彙總開價，而 BIS 特徵價格（hedonic）調整指數採用特徵價格迴歸——兩者都平滑單一時期的交易雜音。
兩種觀點都是正確的；它們回答不同的問題。Tatemono IQ 刻意使用交易中位數，因為它們反映了買家實際支付的價格，而不是模型。
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Tatemono IQ. (2026). Japan Residential Property Prices Market Report. Retrieved from https://www.tatemonoiq.com/en/market-reports/japan-residential-prices