日圓貶值
日圓於2022至2024年間貶值逾30%，形成數十年未見的美元、歐元購買力優勢，吸引大量海外資金湧入東京住宅市場。
日本住宅不動產價格 2020~2025
248萬筆官方交易資料分析
2,247,230
分析交易筆數
47
都道府縣
FY2020–FY2025
24 季度
數據來源：國土交通省（PDL 1.0）| 分析與洞察：© Tatemono IQ · 2026年4月更新
市場概覽
日本住宅房地產市場已進入一個自泡沫破裂前以來未曾出現的結構性成長階段。在比大多數全球市場更快地消化了新冠疫情衝擊之後，全國中古公寓中位數從2021年到2025年累計上漲+21.4%，背後有三大推動力：日圓貶值、海外資本流入，以及城市核心區持續的供應限制。東京對周邊關東地區的引力牽引佔據了這輪復甦不成比例的份額，與此同時，更廣泛的市場迎來了「篩選時代」：隨著日本萎縮的人口將資本集中於步行可達性和軌道交通通達性最高的區域，超便利的城市地段正在刷新價格溢價的歷史紀錄。
¥485,714/m²
上升中
全國公寓中位數(近3年)
中古マンション等
+21.4%
上升中
價格變動 2021→2025
全國平均東京:同期+20.8%
¥236,364/m²
穩定
最具價格優勢的主要市場
北海道
+165%
溢價
近站溢價
步行≤5分鐘 vs 20分鐘以上
價格驅動因素
外國買家需求
2024年東京都心新建公寓交易的推估27%至40%涉及非日本買家，較2020年以前的個位數百分比大幅提升。
供應限制
2020至2024年東京23區新建住宅完工量持續下滑，需求卻急遽攀升，可售庫存收緊，進一步推升中古市場的價格上漲壓力。
貨幣政策分歧
在西方央行於2022至2024年積極升息之際，日本銀行維持了超寬鬆的貨幣政策立場。國內浮動利率房貸處於極低水準，在全球貨幣緊縮週期中為國際資本創造了具有吸引力的利差套利機會。始於2024年的日本銀行歷史性政策正常化進程值得持續關注，但從全球標準來看，實質利率仍在結構性低位。
新建住宅成本的螺旋式上升
日圓貶值放大了建材的進口成本，而2024年修訂《勞動基準法》後建築業overtime管制措施收緊了熟練勞動力供給。東京23區的新建公寓均價在2025會計年度達到1億3,784萬日圓——連續第三年突破1億日圓關口。被排除在新建市場之外的國內自住買家越來越多地轉向中古RC住宅，這一需求獨立於外國買家敘事之外，推動了中古市場的成交。
東京集中
東京重力效應
67.6%
全國平均掩蓋了東京的壓倒性地位。大東京地區（1都3県——東京、神奈川、埼玉、千葉）占日本人口的約30%，卻占全國二手公寓交易額的約67.6%。
67.6%
全國交易額占比
53.3%
全國交易數量占比
大東京地區（1都3県）——東京、神奈川、埼玉、千葉
東京的主導地位並非偶然，而是數十年有意為之的基礎設施集中建設、每次企業總部遷入後自我強化的集聚效應，以及日本央行寬鬆時代優先流向最透明、流動性最高城市房地產市場的資金共同塑造的結果。這一市場的交易深度和頻繁程度已達到相當水準，以至於國際資本越來越將東京都心住宅視為一種高能見度、具有持續價格發現機制且在下行週期中仍能正常退出的資產類別。
這種引力效應也向外輻射。神奈川、埼玉、千葉——構成1都3縣通勤圈的三個都道府縣——的房價漲幅密切跟隨東京軌跡，而非反映各自的人口基本面。通勤東京中心區的時間仍是強大的定價變量：1都3縣通勤圈與其說是獨立的地區市場，不如說是以城市中心為圓心向外輻射的一系列同心圓價格帶。
軌道交通溢價
站點距離：日本資產價值第一預測變數
+165% 溢價
步行≤5分鐘 vs 20分鐘以上
到最近車站的步行時間，是預測日本城市住宅資產價值和長期租賃能力最有力的單一變數。老齡化社會與城市年輕人口低汽車擁有率，從結構上將軌道交通通達性提升為首要的生活便利指標與流動性指標。步行5分鐘以內的物件相比步行20分鐘以上的物件，中位數溢價高達+165%——隨著遠端工作彈性與境外投資雙雙強化對最便利站點區位的需求，這一差距自2020年以來持續擴大。
≤5分鐘 — 豪華層：最高流動性，最強租賃收益，對人口減少風險最具韌性
6~10分鐘 — 主流市場：具有競爭力的定價，各類資產均有穩定的租戶需求
11分鐘以上 — 流動性大幅折損：掛牌時間延長，售出價格折讓，人口統計風險提升
篩選時代
地區增長率分化
在47個都道府縣中，表現出色的地區的房產價值在加速，而低增長地區則處於停滯狀態。這種日益擴大的差距反映了市場向供應有限的城市中心地區集中的趨勢。
Top 5都道府縣
- 新潟縣
- 長野縣
- 大分縣
- 大阪府
- 栃木縣
+27.9%
Average growth (2021→2025)
Bottom 5都道府縣
- 秋田縣
- 青森縣
- 島根縣
- 山梨縣
- 茨城縣
-3.9%
Average growth (2021→2025)
上位5個都道府縣與下位5個都道府縣平均增長率的差異
+31.9%pp 差距
解讀地區增長明星
新潟(+33.1%)和長野(+29.2%)儘管城市密度較低，卻躋身增長表現最佳的都道府縣，乍看之下令人費解。這可以用兩個因素來解釋。兩縣2021年的價格基期相對較低，即便絕對漲幅有限，百分比變化也顯得突出。此外，長野的表現部分歸因於輕井澤和白馬的度假市場——這些地區吸引了國內第二套房買家及海外滑雪勝地投資者，不成比例地拉高了全縣中位數。這是有意義的數據，而非雜訊，但不應將其泛化為廣泛的地區復甦信號。
結構性兩極分化 — 資本追逐便利
日本人口在收縮，但房地產市場並未均勻下滑，而是走向兩極分化。資本正在向具有集聚效應、軌道交通基礎設施和平均家庭規模持續縮小所形成的持久需求的超便利城市樞紐集中。與此同時，缺乏核心城市或大型交通投資的地方則面臨停滯或緩慢的價格侵蝕。隨著勞動年齡人口減少的加速，這一趨勢將在未來二十年進一步強化。
即便在人口下滑的都道府縣中，新幹線站點周邊的微市場所呈現的價格走勢也與城市核心相近，而非與周邊地區同步——這提醒我們，都道府縣平均數據掩蓋了市區町村層面的真實故事。
Tatemono IQ的市區町村級分析工具，助您在主要指數反映之前，率先發現那些新幹線沿線的價值洼地及人口結構異常市場。
供給側動態
新建 vs 中古：兩個市場的分化
新建住宅的價格天花板
日圓貶值放大的進口成本上漲，疊加修訂《勞動基準法》後2024年建築業overtime管制帶來的熟練勞動力供給收緊，將新建住宅建設成本推至歷史高位。東京23區新建公寓均價在2025會計年度達到1億3,784萬日圓——連續第三年突破1億日圓關口，實際上已將大多數國內自住買家排除在外。
流向中古市場的溢出效應
被新建市場價格拒之門外的國內買家，紛紛轉向在日本1981年新耐震基準（適用於1982年6月以後取得建築許可的建築物，新耐震基準）下建造的中古RC（鋼筋混凝土）結構建築——這被廣泛視為住宅房地產領域的結構安全基準。這一需求轉移是本報告中古交易數據的主要機制驅動力：不僅僅是投資者的投機行為，更是國內住宅需求的結構性再渠道化。
價格趨勢
後疫情時期的價格加速
日本中古公寓市場消化 2020 年新冠疫情衝擊的速度，明顯快於多數開發國家。2021 年度全國中位數僅下跌 4.3%，隨即於 2022 年間強勁復甦。2022 年以後的價格加速增長，主要源於三項因素疊加:首先，日圓匯率在 2022 至 2024 年間貶值逾 30%，大幅提升了日本不動產對於美元及歐元投資者的價格吸引力;其次，據估算，2024 年東京都心新建公寓交易約有 27% 至 40% 由外國買家購入;最後，歷史性的低利率環境在房價上漲之際，仍持續支撐本土剛性需求。2025 年度地價公示已連續第 5 年上漲，創下 1991 年以來最快增長紀錄。東京公寓價格四年間(2021至2025年)累計上漲 +20.8%，全國中位數則僅上漲 +21.4%，形成了泡沫經濟崩盤後最為顯著的都心與地方兩極化格局。
–4.3%
Peak COVID dip (FY2021)
+21.4%
全國回升(2021→2025)
+20.8%
東京公寓上漲(2021→2025)
27–40%
東京都心新建公寓外國買家比率(2024估計)
全國公寓中位數 ¥/㎡—2020年度至2025年度
中位數·近3年滾動視窗·國土交通省 不動産情報ライブラリ
都道府縣排名
都道府縣中古公寓價格
中位數 ¥/㎡ · 近3年滾動視窗 · 至少30筆交易 · 來源:國土交通省 不動産情報ライブラリ 取引価格情報
| 排名 | 都道府縣 | 中位數 ¥/㎡ | 2021→2025 |
|---|---|---|---|
| 01 | 新潟縣 | ¥220,000 | +33.1% |
| 02 | 長野縣 | ¥353,846 | +29.2% |
| 03 | 大分縣 | ¥231,579 | +26.9% |
| 04 | 大阪府 | ¥446,154 | +25.5% |
| 05 | 栃木縣 | ¥250,000 | +25% |
| 06 | 香川縣 | ¥187,500 | +24.4% |
| 07 | 福岡縣 | ¥341,176 | +22.3% |
| 08 | 東京都 | ¥950,000 | +20.8% |
| 09 | 岐阜縣 | ¥238,095 | +20% |
| 10 | 和歌山縣 | ¥140,000 | +19.9% |
| 11 | 石川縣 | ¥223,529 | +18.8% |
| 12 | 滋賀縣 | ¥329,412 | +18.1% |
| 13 | 岡山縣 | ¥285,714 | +17.3% |
| 14 | 長崎縣 | ¥284,211 | +16.7% |
| 15 | 神奈川縣 | ¥520,000 | +16.5% |
| 16 | 千葉縣 | ¥333,333 | +15.9% |
| 17 | 群馬縣 | ¥213,393 | +14.8% |
| 18 | 沖縄縣 | ¥457,143 | +14.6% |
| 19 | 埼玉縣 | ¥384,615 | +14.5% |
| 20 | 鹿兒島縣 | ¥314,286 | +14.3% |
| 21 | 奈良縣 | ¥212,500 | +13.4% |
| 22 | 京都府 | ¥435,294 | +13.1% |
| 23 | 兵庫縣 | ¥341,176 | +12.5% |
| 24 | 岩手縣 | ¥250,000 | +12.5% |
| 25 | 熊本縣 | ¥228,571 | +12.5% |
| 26 | 宮崎縣 | ¥260,181 | +12.4% |
| 27 | 高知縣 | ¥242,857 | +11.8% |
| 28 | 富山縣 | ¥240,000 | +10.9% |
| 29 | 宮城縣 | ¥300,000 | +10.5% |
| 30 | 鳥取縣 | ¥240,000 | +10% |
| 31 | 福井縣 | ¥233,333 | +9.2% |
| 32 | 北海道 | ¥236,364 | +8.9% |
| 33 | 廣島縣 | ¥306,667 | +7.3% |
| 34 | 佐賀縣 | ¥221,637 | +7.1% |
| 35 | 山口縣 | ¥200,000 | +7.1% |
| 36 | 三重縣 | ¥240,000 | +5.4% |
| 37 | 愛知縣 | ¥280,000 | +4.3% |
| 38 | 靜岡縣 | ¥216,667 | +2.3% |
| 39 | 福島縣 | ¥216,667 | +0% |
| 40 | 山形縣 | ¥216,667 | -0.1% |
| 41 | 愛媛縣 | ¥213,333 | -0.4% |
| 42 | 德島縣 | ¥178,947 | -0.5% |
| 43 | 茨城縣 | ¥276,923 | -1.9% |
| 44 | 山梨縣 | ¥181,818 | -3% |
| 45 | 島根縣 | ¥260,662 | -4% |
| 46 | 青森縣 | ¥173,333 | -4.5% |
| 47 | 秋田縣 | ¥182,576 | -6.2% |
更多市場情報
即將推出
日本都道府縣人口動態·需求預測評分卡
IPSS 2024
即將推出
東京 vs 地方城市:價格比較
MLIT 不動産情報ライブラリ
即將推出
都道府縣商業不動產資本化率基準
MLIT 鑑定評価書情報
統計方法與資料說明
- 依據買方調查資料—約占全國住宅交易8%之抽樣比率
- 個別地址已匿名化—僅保留字·丁目層級之精度
- 對每一都道府縣與期間套用至少30筆交易之樣本下限
- 依據PDL 1.0(公共資料授權)—標示來源即可自由再發布
資料出處
- 來源
- 不動産情報ライブラリ(國土交通省)
- URL
- https://www.reinfolib.mlit.go.jp/
- 授權
- PDL 1.0
- 最後更新
- 2026年4月
時間週期設定
為什麼變動指標以FY2021為基準
本報告中的變動指標以新冠疫情低點FY2021為基準計算，相較以FY2020為基準的對比，更能清晰呈現復甦階段的走勢。圖表顯示FY2020至FY2025的完整資料區間，FY2021的下跌仍可見。
我們使用中位數的原因
我們的中位數與指數不同的原因
Reinfolib 交易中位數是所有單位大小、建築年代和都道府縣內地理範圍（例如東京都包括多摩地區的低價城市）的原始 ¥/㎡ 聚合。指數（東京 Kantei 70㎡相當、BIS 風險調整）使用迴歸擬合方法論，系統性地產生更高的頭條數字，但平滑單一時期的交易雜音。
兩種觀點都是正確的；它們回答不同的問題。Tatemono IQ 刻意使用交易中位數，因為它們反映了買家實際支付的價格，而不是模型。
授權與版權
使用條款與引用規則
本報告及其獨特的視覺化分析受創用CC 姓名標示-非商業性-禁止改作 4.0 國際授權條款（CC BY-NC-ND 4.0）保護。您可自由下載、分享及摘引本材料供非商業用途，但須明確標示 Tatemono IQ 版權並附上本頁面原始連結。不得將本材料用於商業目的或散布修改版本。如需商業授權，請聯繫 Tatemono IQ。
創用CC 姓名標示-非商業性-禁止改作 4.0 國際授權條款引用本報告
Tatemono IQ. (2026). Japan Residential Property Prices Market Report. Retrieved from https://www.tatemonoiq.com/en/market-reports/japan-residential-prices