재해 위험과 지도 레이어
일본은 선진국 중에서도 자연재해 노출도가 높은 국가이며, 그 위험은 시장 가격에 이미 반영되어 있습니다. 보험료, 임대 수요, 금융 조건, 그리고 매각 가격에 영향을 미칩니다. Tatemono IQ는 일본 정부가 공개하는 공식 재해 데이터를 모든 매물의 지도에 중첩하여 표시하고 매물 패널에 요약해 주므로, 일본어 재해 지도를 직접 해석할 필요가 없습니다.
6개의 재해 레이어
6개의 재해 레이어를 사용할 수 있습니다. 6개 모두 기본값은 꺼진 상태이며 페이지를 새로 열 때마다 초기화됩니다. 검토 중인 매물과 관련된 레이어를 선택해 켜서 사용하세요.
| 레이어 | 아이콘 | 표시 내용 |
|---|---|---|
| 홍수 | 물에 잠긴 집 | 하천 범람에 따른 예상 침수 심도(계획 규모 시나리오 기준). |
| 쓰나미 | 파도 | 연안 및 하구 지역의 쓰나미 예상 침수 심도. |
| 폭풍 해일 | 바람 소용돌이 | 태풍으로 인한 해수면 상승이 내륙으로 밀려드는 범위. 아이콘은 물이 아니라 바람 기호입니다. |
| 내수 침수 | 폭우 | 집중호우 시 배수·하수 처리 능력을 초과해 발생하는 침수(内水). 하천에서 떨어진 곳에서도 발생하므로 하천 범람과 구분되며, 도심 매물에서는 오히려 더 중요한 레이어인 경우가 많습니다. |
| 산사태 | 경사면과 토사 | 지정된 산사태 위험 구역(급경사지 붕괴, 지반 이동, 토석류). |
| 지진 | 지진파 | 향후 30년 내에 강한 흔들림이 발생할 확률. |
지도 컨트롤에는 지진으로 표시되며, 매물 패널에서는 같은 데이터를 지진 위험으로 다룹니다. 둘 다 동일한 데이터를 가리킵니다.
지도 컨트롤 사용법
재해 컨트롤은 지도의 매물 패널 안에 있습니다. 다음 두 곳에서 확인할 수 있습니다.
- 매물 상세 페이지의 지도. 패널이 자동으로 열립니다. 이 페이지의 지도는 필요할 때 불러오므로, 먼저 지도 표시를 클릭하세요. 지도와 함께 재해 컨트롤이 있는 패널이 나타납니다.
- 매물 목록 페이지의 지도. 매물 마커를 클릭해 패널을 열면 표시됩니다.
컨트롤은 네 가지입니다.
- 6개의 레이어 전환 버튼 — 3×2 배열의 아이콘 버튼입니다. 문자 라벨은 표시되지 않습니다. 버튼에 마우스를 올리면 툴팁으로 이름이 표시되고, 범례를 열면 켜 둔 레이어의 이름을 확인할 수 있습니다. 클릭하면 레이어가 추가되고 다시 클릭하면 해제됩니다.
- 오버레이 불투명도 — 재해 색상을 얼마나 진하게 겹칠지 조절하는 슬라이더입니다. 낮추면 배경의 도로명과 건물 형태를 읽기 쉬워집니다.
- 모두 지우기 — 켜져 있는 모든 레이어를 한 번에 해제합니다. 레이어가 하나 이상 켜져 있을 때만 재해 레이어 머리글에 나타나므로, 패널을 막 열었을 때는 보이지 않습니다.
- 범례 표시 / 범례 숨기기 — 다음 섹션에서 설명하는 색상 범례를 열고 닫습니다.
한 레이어만 동작이 다릅니다. 지진 레이어는 외부 서비스에 의존하므로, 켠 뒤에 해당 서비스를 사용할 수 없으면 버튼이 회색으로 표시되고 툴팁으로 이유가 안내됩니다. 다른 5개 레이어에는 이런 상태가 없습니다.
범례 읽기
범례를 열면 색상의 의미를 확인할 수 있습니다. 범례에는 켜 둔 레이어마다 하나의 블록이 표시되고 각 블록에 레이어 이름이 붙으므로, 어떤 레이어가 활성 상태인지 확인하는 수단으로도 쓸 수 있습니다. 6개 중 4개는 동일한 심도 척도를 공유하므로 아래에서 한 번만 설명합니다.
위 화면에서는 홍수와 지진이 모두 켜져 있어 범례에 홍수의 심도 척도, 지진의 확률 척도, 그리고 각각의 출처가 표시됩니다. 레이어가 하나 이상 켜져 있으므로 머리글에 모두 지우기 버튼이 나타납니다.
공통 심도 척도. 홍수, 쓰나미, 폭풍 해일, 내수 침수는 모두 같은 지표, 즉 예상 침수 심도(미터)를 측정하며 5단계의 동일한 색상 척도를 공유합니다.
- 0 〜 0.5 m
- 0.5 〜 3 m
- 3 〜 5 m
- 5 〜 10 m
- 10 m 이상
색이 칠해져 있는지보다 심도가 더 중요합니다. 0.5 m는 청소로 끝나지만, 3 m는 1층 전체가 물에 잠겨 1층 세대를 임대할 수 있는지 자체가 달라집니다.
지진 확률 척도. 지진 레이어는 자체 5단계 척도를 가지며 심도가 아니라 확률을 나타냅니다. 해당 지점에서 향후 30년 내에 일본 기상청 진도 6강(震度6強) 이상의 흔들림이 발생할 확률입니다.
- 0 〜 0.1%
- 0.1 〜 3%
- 3 〜 6%
- 6 〜 26%
- 26 〜 100%
산사태는 심도가 아니라 구역을 표시합니다. 산사태 오버레이는 지정된 위험 구역(급경사지 붕괴, 지반 이동, 토석류)을 표시합니다. 산사태 항목 아래에 표시되는 색상 척도는 수해 계열 레이어에서 쓰는 심도 척도이며 산사태 구역을 설명하지 않으므로 이 레이어에서는 무시해도 됩니다. 중요한 것은 매물이 지정 구역 안에 있는지 여부입니다.
매물 재해 패널
지도와 별도로, 각 매물에는 6개 재해를 카드 형태로 정리한 자연재해 위험 평가 섹션이 있습니다. 각 카드에는 색상으로 구분된 위험 배지가 표시되고, 데이터가 있는 카드는 상세 수치(수해 계열은 침수 심도와 침수 지속 시간, 지진은 등급과 확률)를 보여줍니다.
위 매물은 홍수와 폭풍 해일이 보통, 쓰나미·산사태·내수 침수는 위험 없음, 지진은 높음이며 종합 위험은 낮음입니다. 이 조합은 종합 위험 점수에 포함되는 것에서 설명합니다.
이 섹션이 표시되는 조건은 두 가지입니다.
- 저장된 매물이어야 합니다. 신규 입력 중에는 표시되지 않으므로 먼저 매물을 가져오거나 저장하세요.
- 토지만 있는 매물은 건물 탭에 재해 섹션이 표시되지 않습니다. 건물을 전제로 한 화면이 해당되지 않기 때문입니다.
지진 위험 등급과 30년 확률
지진 위험 카드에는 다른 5개 재해에는 없는 두 개의 항목이 있습니다.
30년 확률은 기준이 되는 수치로, 해당 위치에서 향후 30년 내에 강한 흔들림이 발생할 모델 추정 확률입니다. 지진 위험 등급은 그 수치를 네 구간으로 분류한 것입니다.
| 등급 | 30년 확률 |
|---|---|
| 낮음 | 3% 미만 |
| 보통 | 3 〜 6% |
| 다소 높음 | 6 〜 26% |
| 높음 | 26% 이상 |
배지와 등급은 서로 다른 척도이며, 오류가 아닙니다. 카드 머리글의 색상 배지는 다른 5개 재해와 공통된 5단계 표현을 사용하므로 4단계의 지진 등급이 그것에 대응됩니다. 다소 높음과 높음은 모두 High 배지로, 보통은 Medium 배지로 표시됩니다. 더 세분화된 값은 등급 행이 담고 있으므로, 「다소 높음」 옆에 「High」 배지가 있어도 정상 동작입니다. 자세한 내용은 등급 행에서 확인하세요.
등급이 높다는 것이 포기할 이유는 아닙니다. 수도권 대부분을 포함해 일본 태평양 연안의 많은 지역이 「높음」 구간에 속하며, 카드 자체에도 이렇게 안내됩니다. 「위험도가 높지만 일본 태평양 연안 대부분 지역에서 일반적인 수준입니다. 거래를 배제하는 요소로 보지 말고 건축 기준 확인과 지진 보험을 통해 대비하시기 바랍니다.」 실무적으로는 입지를 배제하는 대신 건물의 내진 기준을 확인하고 지진 보험료를 산정하는 것이 대응 방법입니다. 지진 등급이 높다는 것은 다음에 무엇을 확인해야 하는지를 알려 줄 뿐, 다른 후보 매물과의 우열을 나타내지는 않습니다. 같은 지역의 다른 매물도 대체로 비슷한 수치이기 때문입니다.
입지의 흔들림과 건물의 내진 기준
일본 부동산에서 「지진」은 서로 다른 두 가지를 가리키며 혼동하기 쉽습니다.
- 입지의 흔들림 위험 — 해당 주소의 지반이 얼마나 강하게 흔들릴 것으로 예상되는지. 이 페이지에서 다루는 내용이며 전국 지진동 예측 지도에 근거합니다.
- 건물의 내진(耐震) 기준 — 건물 자체가 현행 내진 기준을 충족하는지. 1981년 기준 개정 이전에 건축 허가를 받은 건물(旧耐震, 구내진)은 개정 이후 건물(新耐震, 신내진)보다 낮은 기준으로 설계되었습니다.
이 둘은 짝을 이루는 정보이며 같은 것을 다르게 본 것이 아닙니다. 흔들림이 큰 지반에 있는 신내진 건물과 흔들림이 작은 지반에 있는 구내진 건물은 본질적으로 다른 위험을 가지며, 어느 쪽을 판단하든 두 정보가 모두 필요합니다. 이 페이지의 재해 데이터는 앞의 질문에만 답하며, 건물의 준공 연도와 상태는 매물 정보와 실사를 통해 확인합니다.
서로 다른 두 개의 진도 기준
지도 범례와 매물 패널은 모두 30년 확률을 제시하지만 측정하는 진도 기준이 다르므로 같은 위치에서도 수치가 일치하지 않습니다.
- 지도의 지진 레이어는 진도 6강(JMA 진도 6-Upper) 이상의 흔들림이 발생할 확률을 나타냅니다.
- 매물 패널의 30년 확률은 진도 6약(JMA 진도 6-Lower) 이상의 흔들림이 발생할 확률을 나타냅니다.
진도 6약은 둘 중 더 낮은 기준입니다. 진도 6강에 도달한 흔들림은 진도 6약도 넘었으므로, 같은 지점에서는 패널의 수치가 더 큽니다. 둘 다 정확하며 약간 다른 질문에 답할 뿐입니다. 두 값을 비교할 때는 같은 기준끼리 비교하세요. 매물 자체의 평가에는 패널 수치를, 주변 지역과의 비교에는 지도 레이어를 사용하면 됩니다.
참고로 진도 6약은 서 있기 어렵고 무거운 가구가 움직이며 기준이 낮은 건물에서는 벽에 균열이 생기는 정도의 흔들림입니다. 진도 6강은 서 있을 수 없고 현행 기준을 충족하지 않는 건물이 붕괴할 수 있는 흔들림입니다.
종합 위험 점수에 포함되는 것
재해 패널 상단의 종합 위험은 홍수, 쓰나미, 산사태, 폭풍 해일, 내수 침수의 5개 재해를 심각도로 가중해 산출합니다. 지진은 포함되지 않습니다.
그래서 위 화면처럼 지진이 「높음」이어도 종합 위험이 「낮음」으로 표시될 수 있습니다. 모순이 아닙니다. 종합 점수는 수해와 산사태 노출도를 요약한 것이고 이 매물은 그 측면에서 실제로 낮은 평가이며, 지진 평가는 별도 카드에서 따로 보고됩니다.
분리하는 이유는 지진 위험이 같은 지역 내 매물 간에 거의 차이를 만들지 않기 때문입니다. 수도권 전역에서 「높음」으로 나오는 수치를 비교용 점수에 섞으면 실제로 보려는 차이가 묻혀 버립니다. 따라서 매물을 비교할 때는 종합 점수를, 지진 상황을 파악할 때는 지진 위험 카드를 함께 보시기 바랍니다. 지진 데이터가 빠진 것이 아니라, 충분히 평가된 상태로 다만 이 하나의 숫자에 합산되지 않은 것입니다.
지진 평가가 보통 이상인 경우 패널은 종합 점수 아래에 이를 직접 안내합니다.
데이터 출처와 유의사항
모든 재해 데이터는 일본 정부의 공식 데이터이며 출처는 두 가지로 나뉩니다.
- 수해 및 산사태 5개 레이어는 국토지리원 재해 지도 포털(GSI Disaportal)에서 제공하는 지도 이미지입니다.
- 지진 데이터는 **방재과학기술연구소(NIED)**가 공개하는 J-SHIS(일본 지진 위험 정보 스테이션)에서 제공합니다. www.j-shis.bosai.go.jp를 참고하세요.
출처 표기는 해당 출처의 레이어가 켜져 있는 동안에만 범례에 표시됩니다. 레이어를 전환하면 출처 문구가 바뀌는 이유입니다.
지진 데이터는 다른 5개 레이어와 다른 방식으로 제공되므로 눈에 보이는 차이가 두 가지 있습니다. 사용 가능 여부 상태를 가진 유일한 레이어이며, 해상도가 더 낮다는 점입니다. 너무 확대하면 지진 오버레이가 그려지지 않으므로, 다른 레이어는 보이는데 지진만 사라진다면 축소하세요.
유의사항은 네 가지입니다.
- 지진 확률은 30년 기간을 대상으로 한 통계적 추정치이며 개별 지진 발생을 예측하는 것이 아닙니다. 66.9%라는 수치는 지진이 예정되어 있다는 뜻이 아니라, 30년 동안 해당 진도에 최소 한 번 도달할 가능성을 모델이 그 정도로 본다는 의미입니다.
- 지진 데이터는 약 250 m 격자 단위로 산출되므로 개별 건물이 아니라 주변 일대의 상황을 나타냅니다. 같은 블록의 두 매물은 같은 수치를 갖습니다.
- 재해 지도는 입지에 대한 정보이며 건축물에 대한 정보가 아닙니다. 특정 건물이 어떻게 견딜지는 내진 기준, 준공 연도, 해당 부지의 지반 조건, 유지 관리 상태에 따라 달라지며 재해 지도만으로는 알 수 없습니다.
- 어느 것도 매수 전 자격을 갖춘 중개사가 제공하는 중요사항 설명(重要事項説明)이나 전문가의 조사·진단을 대체하지 않습니다. 후보를 좁히고 다음에 무엇을 조사할지 판단하는 데 활용하시고, 계약 전에 반드시 확인하세요.